fbpx

Richtig in Immobilien investieren

Richtig in Immobilien investieren

von | Mai 3, 2017

Lerne in diesem Artikel wichtige Tipps und Tricks rund um Immobilienkäufe und Finanzierungen kennen.

Ist es aktuell sinnvoll eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten? Im heutigen Artikel machen wir uns Gedanken über ein Investment in Immobilien mit dem Ziel, laufende Einnahmen zu generieren.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Je nach persönlichem Grenzsteuersatz kann es also im Vergleich zu KESt-pflichtigen Investments zu deutlich höheren Steuersätzen kommen. Dafür können Aufwendungen für die Immobilie (Erhaltungsaufwand, Maklerkosten, Inserate für Mietersuche, Steuerberatungskosten etc.) sowie die Kreditzinsen von der Steuerbemessungsgrundlage in Abzug gebracht werden.

Niedrigzinsumfeld nützen

Tipp: Das aktuelle Niedrigzinsumfeld begünstigt ein kreditfinanziertes Investment. Insbesondere kann es sich lohnen, über eine längere Fixzins-Bindung nachzudenken. Dies erleichtert die Planbarkeit und führt über die indexierten Mieterträge zu jährlich steigendem Cashflow!

Von entscheidender Bedeutung ist aber immer die Überlegung, welche Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet wird. Die Kennzahl hierfür ist der RoI (Return on Investment). So kann man mehrere Projekte miteinander vergleichen und entscheiden, welches Investment wirtschaftlich am sinnvollsten zu tätigen ist, und auch erkennen, welches Objekt nach den starken Preisanstiegen der letzten Jahre möglicherweise nicht mehr attraktiv ist.

Laufzeit als wichtiges Entscheidungskriterium

Zusätzliche Entscheidungskriterien betreffen die Fragen, wie lange die geplante Investition laufen soll, wie flexibel eine mögliche Wiederveräußerung möglich ist, welchen Aufwand man selbst bei der laufenden Bewirtschaftung in Kauf nehmen möchte und wie viel Eigenkapital für das Investment eingesetzt werden kann bzw. muss.

Beachte die Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen rund 10–15% Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Notar, Finanzierungsnebenkosten) an. Das bedeutet, am Tag nach dem Kauf hat die Immobilie bereits 10–15% an Wert verloren. Bei moderat steigenden Immobilienpreisen von rund 2% per anno dauert es also 5 bis 7 Jahre, bis sich überhaupt erst die Nebenkosten amortisiert haben. Wenn man die vermietete Immobilie durch einen Kredit finanzieren will, was steuerlich gesehen sinnvoll ist, dann sollte man zumindest Eigenmittel in Höhe der Nebenkosten einbringen können. Einige Projekte erfordern einen noch höheren Eigenmittelanteil.

Wer sich nicht so lange binden möchte oder noch nicht genügend Eigenkapital aufgebaut hat, der kann konservativ in Form eines offenen Immobilienfonds oder spekulativ in Form von Crowd Investing in Immobilienprojekte investieren.

Selbermachen oder auslagern?

Sind genügend Eigenmittel vorhanden und will man langfristig in Immobilien als Sachwert investieren, dann kann man das in Form von Vorsorgewohnungen oder, bei höherem Einkommen und etwas mehr Risikobereitschaft, auch in Form von Bauherrenmodellen tun.

Als Vorsorgewohnung kommt grundsätzlich jede am Markt befindliche Eigentumswohnung in Betracht. Am stärksten nachgefragt und daher am einfachsten zu vermieten sind kleine 1–2-Zimmer-Wohnungen mit leistbarer Miethöhe. Wenn du gerne selbst die Anschaffung des Mietobjektes und dessen Vermietung in die Hand nehmen willst, dann achte auf eine vernünftige Relation zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete. Zusätzlich solltest du unbedingt überprüfen, ob die Reparaturrücklage im gewünschten Objekt in der Vergangenheit ausreichend hoch dotiert war oder ob hier unerwartete zusätzliche Kosten drohen könnten. Hinsichtlich Finanzierung bedenke bitte, dass die geplanten Mieteinnahmen oft nur mit 70–80% in der Haushaltsrechnung angesetzt werden können.

Vor-/Nachteile?

Vorteil beim Selbermachen ist, dass höhere Erträge erzielt werden können – bzw. auch müssen, schließlich musstest du ja auch einiges mehr an Zeit und Arbeit investieren. Ein Nachteil ist, es können dir auch deutlich mehr Fehler passieren: Wenn du also handwerklich weniger geschickt bist, dir der Umgang mit Handwerkern fremd ist oder wenn du ganz einfach wenig Erfahrung bzw. Know-how auf dem Gebiet hast, dann rate ich dir die Aufgaben entsprechend auszulagern.

Immobilienprofis

Wer sich nicht selbst um die Vermietung kümmern möchte, fährt am besten mit Vorsorgeprojekten, die ein Rundumservice inklusive Vermietung und Verwaltung bieten. Hier gilt natürlich, dass der Return on Investment durch das zusätzliche Service reduziert wird. Steuerlich gesehen bietet ein Investment in ein Bauherrenmodell den größten Hebel. Hier solltest du im Projektzeitraum (die ersten 1–3 Jahre) über ein gutes jährliches Einkommen verfügen, um die Abschreibungen gut nutzen zu können. Da mit einem Bauherrenmodell ein größeres Risiko verbunden ist, solltest du unbedingt auf solide Anbieter setzen, die bereits eine entsprechende Referenzliste von erfolgreichen Projekten vorlegen können.

Komm und spiele Immo-Cashflow

Wenn du einen spielerischen Einstieg in die Thematik Immobilie als Investment suchst, dann melde dich hier für unseren nächsten Immo-Cashflow an: www.finanzielle-intelligenz.at/immo-cashflow-abend

Photo by stocksnap | Chuttersnap

20 Kommentare

  1. Leider wurde mein komplettes Kommentare gelöscht wegen falschem Code.
    Egal.
    Wollte nur zustimmen dass vorallem mit Nebenkosten die Käufer aufpassen müssen, meiner Erfahrung nach berechnen nur die wenigsten 10–15% mit ein.

    Antworten
  2. Danke für die reichhaltigen Infos. Bei den niedrigen Zinsen ist ja kaum eine andere gute Rendite zu erzielen wie mit dem Wohnungsbau. Das sehen wohl auch viele Investoren ähnlich. Ich hoffe jedoch auch einen Wandel der Zinsen, um wieder auch in andere Werte investieren zu können.

    Antworten
  3. Des zehnprozentigen Wertverlust durch Nebenkosten sind sich viele nicht bewusst. Gerade Privatleute, die versuchen in Immobilien zu investieren sind dabei manchmal etwas unvorsichtig. Gut ist deshalb sich, wenn jeder, der an dieser Art der Kapitalanlage interessiert ist, sich vorher bei einem guten Immobilienmakler informiert.

    Antworten
  4. Die Investitionen in die Liegenschaften sind zu allen Zeiten attraktiv! Besonders in den Ferienorten, die im Moment für uns zum Interessenkreis gehören. Da kann man wenigstens sich selbst Wellness leisten oder auch vermieten. Hoffentlich könnte es keine schlechte Lösung in unserem Fall sein, denn die Kinder werden groß und brauchen sowieso irgendwann ein eigenes Nest! Recht vielen Dank für die Tipps!

    Antworten
  5. Vielen Dank für diese Erläuterungen zum Bauherrenmodell. Ich würde gerne in Immobilien investieren, bin mir jedoch unsicher, was die beste Strategie ist. Vielleicht werde ich ein Haus zur Geldanlage kaufen, aber vorher muss ich einen Experten finden, der das Haus zuverlässig bewertet.

    Antworten
  6. Eine Investition in eine Immobilie lohnt sich ja immer, besonders wenn man vor der Heirat steht. Dankbar für den Tipp zum Niedrigzinsumfeld. Auf die Laufzeit muss man ja achten.

    Antworten
  7. Vielen Dank für die zahlreichen Tipps zum investieren. Bald will ich meine Immobilie verkaufen und überlege vermehrt Investitionen zu tätigen. Mit Ihren Tipps fühle ich, dass das eine gute Entscheidung ist.

    Antworten
  8. Heute ist der gute Zeitpunkt, um Immobilen verkaufen oder kaufen. Durch aktuelle Zinspolitik sieht man Vorteile im Bereich der Finanzierung. Preisanstiegen können nur durch Angebot und Nachfrage entstehen. Beim Kauf eines Hauses ist sehr wichtig die Nebenkosten richtig zu berechnen, weil es ein Teil der Miete ist. Danke für die Information, ich werde mich noch weiter informieren.

    Antworten
  9. Danke für den Tipp, dass preisgünstige 1-2 Wohnungen besonders nachgefragt sind. Ich gehöre zu den glücklichen Menschen, vor 20 Jahren in eine Wohnung in Grevenbroich gekauft zu haben. Die Mieteinnahmen haben die Finanzierung fast gedeckt. Nun möchte ich meine Immobilie verkaufen und bin sehr optimistisch, dass es eine gute Investition war.

    Antworten
  10. Für das Investieren in Immobilie ist es sehr wichtig, die Nebenkosten zu achten. Meine Eltern haben selber Schwierigkeiten mit einer Immobilie gehabt. Meine Frau und ich wollen in Immobilie in Wien investieren. Auch wichtig ist es, dass man eine gute Hausverwaltung für die Immobilie hat.

    Antworten
  11. Die Nebenkosten können ja immer schnell beim Immobilienkauf aufkommen. Meine Frau und ich möchten einen Ferienwohnung kaufen und mieten. Wir sind gerade dabei, den Kaufvertrag abzuwickleln.

    Antworten
  12. Gut zu wissen, dass die Laufzeit mit das wichtigste Entscheidungskriterium bildet. Ich habe vor nun in eine Kapitalanlage zu investieren und werde vorher genau ausrechnen was die Laufzeit für alles ist. Ich werde wahrscheinlich Hilfe in Form einer Immobilienbewertung brauchen.

    Antworten
  13. Ich bin daran interessiert, in Immobilien zu investieren und die Verwaltung der Immobilien, in die ich investiere, zu übernehmen. Danke, dass Sie mir diese Investitionstipps geben und mir helfen zu verstehen, was von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden kann. Ich werde mit einem Fachmann sprechen, um mehr über Investitionen und die Immobilienverwaltung zu erfahren.

    Antworten
  14. Vielen Dank für den Tipp auch die Reparaturrücklage zu prüfen. Ich versuche momentan meine erste Immobilie zu kaufen und die Zinsen mit der Miete zu tilgen. Ich habe bereits eine gute im Visier und werde die Kaufverträge erstellen lassen.

    Antworten
  15. Sie haben Recht! Auch ich bin nun endlich bereit das Niedrigzinsumfeld zu nutzen. Mit Ihrer Kalkulation der Nebenkosten werde ich nach einer passenden Immobilie schauen. Ein Baugutachter sollte dann auch noch helfen um nicht über dem Marktwert einzukaufen.

    Antworten
  16. Vielen Dank für den Beitrag zum Investieren in Immobilien. Mein Onkel plant den Ankauf einer neuen Immobilie, nachdem er sich entschlossen hat wieder zurück in die Heimat zu ziehen. Gut zu wissen, dass man ein Niedrigzinsumfeld nutzen sollte, wenn sich dieses aufgrund der wirtschaftlichen Lage anbietet.

    Antworten
  17. Danke für diesen Beitrag zum Thema in Immobilien investieren. Ich fand den Absatz über Nebenkosten besonders hilfreich. Dieser Artikel ist eine gute Anleitung.

    Antworten
  18. Das Investieren in Immobilie kann ja viele Vorteile haben. Meine Frau interessieren uns auch dafür. Wir haben gelernt, dass eine Immobilienbewertung immer lohnenswert ist, bevor man eine Immobilie kauft. Dann bezahlt er nur das, was die Immobilie wert ist.

    Antworten
  19. Jeder, der mehr zum Thema Kaufvertragserrichtung erfahren möchte, sollte diesen Beitrag lesen! Deshalb werde ich diesen Artikel meinem Partner zeigen. Wir haben neulich darüber gesprochen.

    Antworten
  20. Gut zu wissen, dass kleine günstige Wohnungen mit 1-2 Zimmern am Markt besonders nachgefragt sind. Ich schaue immer mal bei Immobilienvermittlern in Linz, was es so auf dem Markt gibt. Ich plane, mir eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Evtl. auch für meine Kinder oder mich als Alterssitz. Ich lese mich gerade in das Thema Immobilien rein und möchte nichts überstürzen.

    Antworten

Einen Kommentar abschicken

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

- Anthony Robbins 

 

ALEXANDER OBERENZER

 

Köstlergasse 10 / 4,
1060 Wien

www.finum.at

Wertpapierverzeichnis

 

DAS WICHTIGE