Warum du vor allem auf deine kleinen Ausgaben achten solltest

Warum du vor allem auf deine kleinen Ausgaben achten solltest

Warum du vor allem auf deine kleinen Ausgaben achten solltest

 Folgende Aussage in einem Kundengespräch hat mich sehr zum Nachdenken und im Endeffekt zum Entwickeln des Lifestyle-Faktors bewegt: „Wir geben relativ viel Geld für kleine Dinge aus und eigentlich relativ wenig Geld für große Dinge.“

 

Was meinte der Kunde mit kleinen Dingen?

 

Alle, die schon einmal Cashflow spielen waren, kennen das Feld Schnick-Schnack. Die kleinen Dinge, die wir uns zwischendurch mal eben schnell kaufen. Ob das der Latte Macchiato um die Ecke ist, das leckere Brötchen, das Mittagessen bzw. Abendessen unterwegs, das Feierabend-Bier oder was auch immer. Oder solche Sachen wie die neuesten elektronischen Geräte, etwa das neueste Smartphone. Oder Möbel oder Gartengeräte, Werkzeuge, Computerspiele oder, oder …

 

Wie sieht es mit laufenden monatlichen Dingen aus wie Handytarif, Versicherungen, Fitnesscenter, Abos etc.? All das zusammengefasst verstand der Kunde als kleine Dinge. Diese haben relativ gesehen wenig Wirkung und vor allem verlieren sie ganz schnell an Wert, aber in Summe kosten sie viel Geld.

 

Umgekehrt meinte er mit großen Dingen alles Wertsteigernde. Wie oft bzw. regelmäßig kaufen wir Vermögenswerte? Das sind jene Werte, die mit der Zeit im Wert steigen und somit Wohlstand aufbauen und letztendlich zu Reichtum führen. Ob das Immobilien sind, Wertpapiere wie Aktien, Fonds, ETFs oder Firmenwerte – ihnen allen gemeinsam ist das Potential zur Wertsteigerung.

 

 

Die kleinen Dinge zwischendurch …

 

Der Lifestyle-Faktor zeigt dir auf, wie viele kleine, „wertlose“ Dinge du dir im Alltag so kaufst und stellt eine Relation dar, wie viel dich das langfristig betrachtet kostet. Diese Relation ist so immens wichtig zu verstehen. Sie schafft dir das nötige Bewusstsein, um bewusst mit deinem Geld umzugehen – versprochen! Starten wir einfach mit einer Liste von möglichen kleinen Dingen, die wir im Laufe der Klientengespräche so gesammelt haben. Bitte fülle die Liste gleich für dich aus bzw. ergänze sie auch.

 

 

 

 

Ein Praxisbeispiel

 

Lass uns jetzt einfach ein aktuelles Beispiel aus einem letzten Kliententermin heranziehen. Die Angewohnheit der Klientin, sich ein Frühstück unterwegs beim Ströck mit Kaffee und Zimtschnecke zu kaufen, am späten Vormittag einen Caffè Latte im Bistro, Mittagessen und am Nachmittag einen kleinen süßen Snack je nach Lust und Laune: In Summe bedeuten diese kleinen Dinge pro Tag rund 25 Euro und das Einsparpotential lag bei 13 Euro. Was bedeutet das nun langfristig? Hier die Excel-Hochrechnung. Zuerst für die 25 Euro:

 

 

 

Jetzt für das Einsparpotential:

 

 

Diese Zahlen haben der Klientin die Dimensionen recht drastisch vor Augen geführt. Ihr Lifestyle-Faktor bei kleinen Dingen beträgt 182.500 Euro. Wenn Sie die nächsten 20 Jahre diese Konsumangewohnheiten beibehält, hat sie am Ende 182.500 Euro dafür ausgegeben. Gelingt es ihr, das Einsparungspotential einzuhalten, reden wir noch immer von fast 95.000 Euro. Das sind schon gewaltige Zahlen.

 

 

Was passiert, wenn ich stattdessen investiere?

 

Wenn die Klientin nun konsequent ihren Lifestyle-Faktor reduziert und dieses Geld stattdessen in große Dinge investiert, was passiert dann? Ich möchte dir hier aufzeigen, auf wie viel Wohlstand wir verzichten durch die kleinen Dinge zwischendurch:

Nehmen wir an, die Klientin legt dieses Geld konsequent über ihr gesamtes Berufsleben an, also 40 Jahre: 

 

 

Wenn sie das Einsparpotential über 40 Jahre anlegt:


Je nachdem, wie offensiv sie das Geld investiert, kostet sie ihr jetziger Lifestyle-Faktor zwischen 361.000 Euro und 1.968.000 Euro.

 

Wenn wir uns das noch einmal auf der Zunge zergehen lassen: Wenn wir weniger in kleine Dinge zwischendurch investieren, einfach einen Kaffee da und dort weniger, einfach ein Essen unterwegs weniger, einfach ein Getränk weniger etc., dann können wir relativ einfach auch mit durchschnittlichem Einkommen Wohlstand, finanzielle Reserven bzw. Reichtum aufbauen.

 

 

 

Wir haben jetzt Frühling und nicht wenige Haushalte nutzen das zum Frühjahrsputz. Nutze diese Zeit auch für einen Frühjahrsputz bei deinen Ausgaben. Du wirst überrascht sein, wie viel du dir ersparst, und du baust deine Investmentquote konsequent aus – abgesehen davon ist ein Lebensstil ohne diese überflüssigen kleinen Dinge zwischendurch gesünder … Dann wünsche ich dir viel Spaß beim Umsetzen deines finanziellen Frühjahrsputzes, denn arm wirst du auf diese Weise auf gar keinen Fall!

 

Photo by Tamara Bellis on Unsplash

 

 

 

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DAS WICHTIGE

 

Interview mit Frank Boever: Fragen zum Immobilieninvestment

Interview mit Frank Boever: Fragen zum Immobilieninvestment

Immobilien sind für viele von uns ein spannendes Thema – nicht nur, um selbst drin zu wohnen, sondern auch als Kapitalanlage. Gerade vor der ersten Investition sind jedoch viele unsicher, was dieses Thema betrifft. Immobiliensachverständiger Frank Boever hat die Antworten auf die Fragen, die uns im Zusammenhang mit Immobilieninvestments beschäftigen.

 

1. Lieber Frank, du bist Immobiliensachverständiger, was genau ist ein Immobiliensachverständiger und was sind seine Aufgaben?

Die Grundlage eines Immobiliensachverständigen setzt sich aus diesen drei Berufsbildern zusammen:

  • Der Immobilienmakler: Er liefert Verkäufer und Käufer eine Markteinschätzung über den Wert der Immobilie.
  • Der Immobilienverwalter: Er kennt die Erträgnisse einer vermieteten Immobilie und die entsprechende Nachhaltigkeit der abgeschlossenen Mietverträge.
  • Der Bauträger: Er kalkuliert die Bauprojekte.

Man hat eine Ausbildung in einer dieser drei Berufsgruppen erfolgreich abgeschlossen, wie z. B. in meinem Fall den Studienlehrgang an der TU Wien. Dann ist man Immobilientreuhänder und kann als Sachverständiger tätig sein. Hier sind profunde Kenntnisse über den Immobilienmarkt und die rechtlichen Rahmenbedingungen eine Grundvoraussetzung.

Will man also eine Immobilie kaufen oder verkaufen, kann man einen Immobiliensachverständigen, oder auch Gutachter genannt, hinzuziehen, um den objektiven Wert einer Immobilie festzustellen.

 

2. Deine neue Funktion bei FiNUM ist ja, Immobilienprojekte am österreichischen Markt zu analysieren und interessante Projekte für unsere Klienten zu identifizieren. Wie machst du das bzw. was sind die wesentlichen Kriterien bei deiner Analyse?

Wie bereits oben erwähnt, liegt das Hauptaugenmerk auf der objektiven Bewertung der Immobilien bzw. Projekte. Eine Begutachtung oder Bewertung einer Immobilie hat daher unter der objektiven Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und sonstigen Beschaffenheiten des Grundstücks, ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse des Auftraggebers zu erfolgen.

Auf meine Funktion bei FiNUM bezogen bedeutet dies, dass ich die von Partnern der FINUM angebotenen Immobilienprojekte aus einer kritischen und unabhängigen Perspektive begutachte und somit eine tiefergehende Einschätzung der Projekte durchführe, als es üblicherweise seitens der Anbieter in den Verkaufsunterlagen dargestellt wird. Bei meiner Bewertung berücksichtige ich immer folgende Punkte: Prüfung der Verkaufsunterlagen auf Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit, Analyse der Immobilie hinsichtlich einer benutzerfreundlichen Bauführung, ob die Wohnungsgrundrisse durchdacht sind, ob alle notwendigen Nebenräume (Abstellräume, Fahrradabstellplatz usw.) vorhanden sind. Weiters überprüfe ich die seitens der Bauträger angegebenen Mieteinnahmen, also ob diese auf dem Markt wirklich erzielbar sind und attraktive Renditen erzielt werden.

Gute Hilfestellungen, wenn der Kunde dies selbst mal schnell prüfen will, bieten hier auch der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria (statistik.at) und der Mietenrechner der Stadt Wien (wien.gv.at).

Weitere wichtige Punkte, die ich berücksichtige, sind die direkte Umgebung der Immobilie, also Infrastruktur, Nahversorger, Schulen, Ärzte, Verkehrsanbindungen, aber auch ob es Themen gibt, die sich negativ auf die Attraktivität der Immobilie auswirken, wie z. B. erheblicher Straßenlärm, weitere beeinflussende Emissionen oder z. B. ein Vereinslokal der Rockergang im Erdgeschoß des Hauses.

All diese Themen werden von mir kritisch und detailliert untersucht und fließen schließlich in meine Empfehlung für ein Projekt mit ein, um den Kunden somit Sicherheit zu geben, dass nur die besten Projekte am Markt angeboten werden.

 

3. Die Immobilienpreise sind seit 2008 in Wien Umgebung stark gestiegen. Einige sprechen von einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Was ist deine Analyse dazu?

Es stimmt, dass die Preise für Immobilien in Österreich und Wien seit 2008 stark gestiegen sind, um rund 50 Prozent in den letzten zehn Jahren. Durch die damalige Finanzkrise wurde viel Geld von den Finanzmärkten gezogen und in Immobilien umgeschichtet, da Immobilien als sichere Geldanlage gelten. In den ersten fünf Jahren sind die Preise im Schnitt um sechs bis acht Prozent per anno gestiegen, was einen erheblichen Zuwachs bedeutet. In den letzten drei Jahren sehen wir jedoch, dass die durchschnittlichen Zuwächse bei rund zwei bis drei Prozent liegen, was der jährlichen Indexsteigerung seit 2016 entspricht.

Auch sehen wir, dass Banken bei Immobilienkreditvergaben auf einen entsprechend hohen Eigenmittelanteil bestehen, der bei 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises liegt, was die Ausfallsmöglichkeit von Kreditrückzahlungen bei einer möglichen Zinssteigerung verringert.

Eine gesunde Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin vorhanden, in den letzten Jahren konnte die Bautätigkeit nicht mit der Nachfrage mithalten. Zuletzt sind die Baubewilligungen jedoch gestiegen, sodass ein größeres Anbot am Markt ist und die Kunden bei der Auswahl der Projekte selektiver vorgehen und die Bauträger mit hochwertigen Projekten reagieren.

Wenn der Markt sich wie in den letzten drei Jahren weiterhin moderat aber stetig entwickelt, sehe ich keine Überhitzung des Immobilienmarktes.

 

4. Wenn wir uns jetzt ein wenig mehr der strategischen Seite von Immobilien annähern: Wann glaubst du, ist es für einen Privatinvestor sinnvoll, in Immobilienprojekte zu investieren?

Wenn man sich als Anleger dazu entscheidet in Immobilien zu investieren, sollte man sich zuerst überlegen, in welchem Bereich man sein Geld veranlagen will. Im Immobilienbereich gibt es hierzu folgende Möglichkeiten:

  • Beteiligung an einem Bauprojekt, auch als Bauherrenmodell bekannt. Hier beteiligt sich der Investor an einer Projektgesellschaft, welche eine Immobilie errichtet, und profitiert hier in erster Linie von den steuerlichen Vorteilen, da die anfallenden Kosten den Investoren zugewiesen werden. Üblicherweise werden die ersten positiven Rückläufe aus den Vermietungen nach 20 Jahren erzielt.

 

  • Bei einer Anlagewohnung erwirbt der Käufer eine Wohnung zu Vermietungszwecken, bei welcher er dann grundbücherlicher Eigentümer ist und über die er frei verfügen kann. Hier hat man ab dem ersten Monat der Vermietung Einnahmen. Es gibt Bauträger, welche eine Erstvermietungsgarantie anbieten oder die Wohnungen in einen Mietenpool geben. Hier hat der Vermieter dann zwar im Schnitt einen geringeren Ertrag, im Falle eines Leerstandes aber dann trotzdem Einkünfte.

 

  • Direktbeteiligung an einer Immobilie: Diese Variante wird von einigen Bauträgern als ein Investmentmodell mit einer geringeren Laufzeit von drei bis zehn Jahren angeboten. Der Kunde erwirbt ideelle Anteile an einer Immobilie und wird Gesellschafter an der Projektgesellschaft. Nach der festgelegten Laufzeit erhalten die Investoren einen vorher festgelegten Gewinn, welcher üblicherweise aus den laufenden Mieteinnahmen oder dem Verkauf der Immobilie erwirtschaftet wird.

 

  • In den letzten drei Jahren ist ebenfalls das Thema Crowd Investment verstärkt aufgekommen. Hier hat der Investor die Möglichkeit, sich über ein nachrangiges Darlehen an einem Immobilienprojekt zu beteiligen, stellt dem Bauträger Eigenmittel zur Verfügung und bekommt hierfür eine jährliche Verzinsung, die im Schnitt zwischen fünf und sieben Prozent liegt. Die Laufzeit beträgt üblicherweise zwei bis drei Jahre.

 

5. Es gibt immer wieder Privatpersonen, die eigentlich wenig Erfahrung mit Immobilien haben, die sich aber gerne eine Vorsorgewohnung zulegen möchten. Oft wollen diese Personen jedoch in kein Immobilienprojekt einsteigen, sondern sich selber eine Wohnung heraussuchen. Was ist deine Meinung dazu?

Zumal wenn man noch nicht so viel Erfahrung hat und sich das erste Mal mit dem Erwerb einer Immobilie als Investment beschäftigt, ist es ratsam, sich an einen Fachmann zu wenden, der zum einen den Immobilienmarkt kennt und weiß, auf welche Punkte man bei einem Immobilienkauf achten sollte. Dies umfasst die Prüfung der Verkaufsunterlagen, worauf man bei einer Besichtigung achten soll, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, welche Unterlagen der Verkäufer zur Verfügung stellen muss und welche Dokumente für eine Vertragsabwicklung notwendig sind.

Persönlich sehe ich das so, wie wenn ich mein Auto reparieren lassen muss, mir neue Laufschuhe kaufen will oder ein neues Badezimmer will: Hier gehe ich dann auch zum Mechaniker, ins Sportfachgeschäft oder ziehe einen Installateur zu Rate, um den bestmöglichen Service und maximale Unterstützung zu bekommen.

 

6. Auf welche Risiken können unerfahrene Immobilieninvestoren stoßen, mit denen sie nicht gerechnet haben?

Wenn man sich das erste Mal eine Immobilie kauft oder in Immobilien investieren will, sollte man sich zuerst den Anbieter genau anschauen. Hier macht es Sinn, sich wirklich intensiv mit dem Unternehmen zu beschäftigen und die Beständigkeit und Professionalität des Bauträgers zu durchleuchten.

Bei einem Neubauprojekt ist es grundsätzlich üblich, dass die Wohnungen bereits vor Baustart verkauft werden, das heißt, dass man eine Wohnung auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen, Pläne und Angaben das Anbieters erwirbt, was ohne grundlegende Erfahrungen teilweise schwierig sein kann und wo die Hinzunahme eines Beraters sinnhaft ist.

Die Nebenkosten, welche beim Immobilienerwerb entstehen, sind ebenfalls zu berücksichtigen. Neben der Grundbucheintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer und Vermittlungsprovision fallen noch Kosten für die Vertragsabwicklung und bei Finanzierung die Pfandrechteintragung an. Als Richtwert kann man für die Nebenkosten rund acht bis zehn Prozent auf den Kaufpreis draufrechnen.

Bei der Vermietung und Betreuung der Wohnung gibt es ebenfalls einige Aspekte, die es zu beachten gilt: Wie hoch darf die Miete sein, welche Mietverträge gibt es, was passiert, wenn ich befristet vermiete, was wenn der Mieter nicht mehr zahlt, wofür ist die Kaution da, welche Pflichten und Rechte hat der Mieter, welche der Vermieter usw.

Die meisten Bauträger bieten auch die laufende Betreuung der Wohnung an. Hier sollte man sich überlegen, ob man dann nicht gegen eine geringe monatliche Gebühr die Betreuung der Wohnung an eine professionelle Hausverwaltung abgeben will.

 

7. Aktuell sind die Finanzierungskosten sehr niedrig, weil die Kreditzinsen auf einem historischen Tiefpunkt sind. Allerdings sind die Immobilienpreise hoch. Wie glaubst du werden sich diese beiden Faktoren in Zukunft verhalten?

Die Zinsen für Finanzierungen sind bekanntlich seit zwei Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau und machen eine Fremdfinanzierung für Investoren natürlich interessant. Wie oben erwähnt, haben sich die Immobilienpreise in letzter Zeit eingependelt bzw. gibt es im Luxussegment eine Stagnation der Preise.

Im Anlagewohnungsbereich sehe ich eine gesunde wirtschaftliche Ausgeglichenheit, weil die Entwickler zum einen über die Qualität und Lage der Projekte, aber auch über die erzielbaren Renditen in der Vermietung die Immobilien für Investoren attraktiv halten. Hier können sich die Verkaufspreise somit nur in den Verhältnissen der marktgerechten Mieten bewegen, da ansonsten die Renditen, welche die Investoren verlangen, nicht erzielbar sind.

Allgemein heißt es, dass es durch die Änderung bei der Führung der Europäischen Zentralbank in den nächsten Jahren auch wieder Bewegung bei der Zinspolitik in der Europäischen Union geben wird. Persönlich sehe ich den Österreichischen Immobilienmarkt aber als stabil an und durch die strengeren Kreditvergaberichtlinien der inländischen Banken werden etwaige Kreditausfälle, auch bei einer möglichen Zinserhöhung, gering ausfallen.

 

8. Sollen Investoren deiner Meinung nach auf ein Sinken der Immobilienpreise warten?

Wenn man die Möglichkeit hat, zum heutigen Zeitpunkt mit einem verhältnismäßig geringen finanziellen Risiko eine Anlagewohnung zu erwerben, würde ich zum direkten Kauf einer Immobilie raten. Abwarten und schauen, ob und wann es zu einem Preisnachlass bei Immobilien kommen wird, würde ich nicht machen. Die Nachfrage nach Wohnungen, auch im Mietbereich, in den Städten und im direkten Umland ist weiterhin ungebrochen und wird, so denke ich, auch in den nächsten fünf bis sieben Jahren nicht nachlassen.

 

9. Viele unserer Klienten haben das Ziel, in ihrer Erwerbsphase zwei bis zehn Vorsorgewohnungen aufzubauen. Würdest du so einem Klienten eine Streuung über mehrere Städte empfehlen oder eher den Heimmarkt, sprich den Wienern eher zu Wien raten?

Wenn man sich ein Immobilienpaket über einen bestimmten Zeitraum aufbauen will, macht es Sinn, sich auch über seinen Heimatmarkt hinaus zu bewegen und nach potentiellen guten Investitionsmöglichkeiten Ausschau zu halten. Wenn man sich über einen längeren Zeitraum mit Immobilien beschäftigt, wie es bei zwei bis zehn Immobilien sicherlich der Fall sein wird, bekommt man eine gewisse Affinität und sieht, wohin sich der Markt entwickelt.

Ein aktives Immobilieninvestment besteht also auch aus Beobachtung der Regionen und Indizien, wie sich diese entwickeln. Aktuell sehe ich persönlich noch gutes Potential in allen Hauptstädten sowie im Umland von Wien, Graz, St. Pölten, aber auch im Westen Österreichs in und um Innsbruck oder Bregenz.

 

10. Du hast durch deinen Beruf eine hohe Affinität zu Immobilien. Investierst du selber in Immobilien? Wenn ja, investierst du ausschließlich in Immobilien oder auch in andere Veranlagungsformen?

Meine Berufswahl Immobilientreuhänder ist unter anderem aus dem vorherigen privaten Interesse an Immobilien und Immobilieninvestitionsmöglichkeiten entstanden. Ich investiere laufend in Immobilien, wobei mein Hauptaugenmerk auf dem Ankauf von sanierungsbedürftigen Wohnungen bzw. Wohnungspaketen liegt.

Selbstverständlich schaue ich hier auf eine bestmögliche Ertragssituation bzw. Verwertung der Immobilie im Verkauf. Es macht mir aber auch sehr viel Freude, eine alte Wohnung wieder so herzurichten, dass wieder was Schönes daraus wird und die späteren Bewohner gerne drin wohnen.

Ebenfalls habe ich mich in letzter Zeit mit dem Thema Crowd Investment beschäftigt und auch hier bereits bei einigen Projekten investiert.

Weitere Investitionen, welche ich in meinen Veranlagungsportfolio habe, sind Gold, Aktien bzw. ETFs und eine klassische Lebensversicherung und Sparveranlagung. Hierdurch habe ich die meisten Veranlagungsklassen abgedeckt und eine gute Risikostreuung.

 

11. Abschließend würde uns noch interessieren, nach welchem Lebensmotto du lebst?

Hier habe ich zwei Lebensweisheiten, nach denen ich versuche zu leben:

„Jeder große Traum beginnt mit einem Träumer. Erinnere dich immer daran, dass du in dir die Stärke, die Geduld und die Leidenschaft trägst, um nach den Sternen zu greifen und die Welt zu verändern.“

„Alle sagten: Das geht nicht. Dann kam einer, der wusste das nicht und hat’s gemacht.“

 

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DAS WICHTIGE

 

Wie du beim Veranlagen langfristig zu den Gewinnern zählst

Wie du beim Veranlagen langfristig zu den Gewinnern zählst

Wie du beim Veranlagen langfristig zu den Gewinnern zählst

Das Tagesgeschehen stellt uns als Anleger derzeit vor beträchtliche Herausforderungen. Besonders die politischen Entwicklungen verunsichern uns. Hier in Europa dominieren uns die Unsicherheiten des Brexit und die Frage, wie sich die EU weiterentwickelt. In Amerika sorgt Trump mit seinen unvorhersehbaren Aktionen und dem schwelgenden Handelskrieg zwischen den USA und China für Unruhe. Russland ist und bleibt eine Diktatur. Zusätzlich haben wir andere Machthaber, die jederzeit für Turbulenzen sorgen können, etwa in Form des atomaren Bedrohungsszenarios durch Kim Jong-un.

Vor diesem Hintergrund möchte ich dir heute 5 Richtlinien mitgeben:

1. Kurzfristig reagieren die Psychopathen, langfristig die Strategen

Als Anleger muss dir die Relevanz deines Veranlagungshorizonts und dessen Wirkung bewusst sein. Je kürzer der Zeithorizont, desto stärker machst du dich als Anleger von politischen Ereignissen abhängig. Im Börsenjargon wird nicht umsonst von politischen Börsen gesprochen.

Umgekehrt, je länger dein Veranlagungshorizont, desto besser reagieren ökonomische Prinzipien wie Unternehmensgewinne. Die zentrale Frage ist: Was ist kurzfristig und was ist langfristig? Hier sind sich Ökonomen nicht ganz einig. Ich halte aber die Annahme, ab 20 Jahren von einer langfristigen Anlage zu sprechen, für sehr plausibel. Dazu habe ich dir folgend ein sehr wichtiges Chart herausgesucht:

grafik1

 

Die dunkelblaue Linie stellt die Wertentwicklung des S&P 500 dar, dem Index, der die Aktien von 500 der größten börsennotierten US-amerikanischen Unternehmen umfasst. Die rote Linie zeigt die Unternehmensgewinne. Seit 1945 orientieren sich die Börsenkurse langfristig immer an den realen Unternehmensgewinnen.

Conclusio: Wähle einen entsprechend langen Veranlagungshorizont und die politischen Ereignisse können dir KOMPLETT egal sein. Cool, damit lässt es sich viel besser und ruhiger schlafen.

 

2. Achtung: linearer oder logarithmischer Chart

Immer wieder zeigen mir Klienten sehr eindrucksvolle Grafiken, etwa die folgende:

S&P 500 in linearer Darstellung:

grafik2

 

Zum Vergleich: S&P 500 in logarithmischer Darstellung:

grafik3

 

Genau der gleiche Index über den gleichen Zeitraum von 1900 bis 2018. Der extreme Unterschied liegt an der y-Achse: Die lineare Darstellung weist bei der vertikalen Kursskala gleiche Abstände zwischen den Einteilungen auf und die Einteilung erfolgt in Punkten. Der Abstand zwischen den Werten zehn und zwanzig ist genauso groß wie zwischen 90 und 100.

Der entscheidende Nachteil: Wir übersehen, dass die erste Kursbewegung eine Steigung von hundert Prozent ist, während die zweite nur eine Veränderung von elf Prozent bedeutet. Das führt schnell zu Fehleinschätzungen. Eine gute, detailliertere Erklärung findest du hier.

 

Aus der linearen Darstellung mit einem Plus von 15.000 Prozent liegt folgender Schluss nahe: „Ist das jetzt nicht zu hoch bewertet? Sollte ich nicht lieber warten, denn das erscheint an den Börsen aktuell massiv überteuert zu sein!“, während der Betrachter der logarithmischen Darstellung nicht zu diesem Schluss kommt, weil er die Entwicklung als völlig normal erkennt. Wer in Aktien mit einem langen Horizont investieren will, kann eigentlich immer investieren!

Tipp: Wer das Risiko eines falschen Zeitpunkts vermeiden will, sprich am Höchststand und damit sehr teuer zu kaufen, weil er kurzfristiger plant, der sollte unbedingt monatlich investieren. Dann kommt der Cost-Average-Faktor zum Tragen.

Wenn ich monatlich immer die gleiche Summe am Aktienmarkt einkaufe, dann kaufe ich automatisch zu einem Durchschnittspreis und reduziere damit das Risiko, am höchsten Punkt zu kaufen. Ich mache seit über zwölf Jahren mit diesem Weg persönlich als auch bei Klienten sehr positive Erfahrungen.

 

3. Einfach nur den MSCI World kaufen?

Der MSCI World ist ein Aktienindex, der aus über 1.600 Unternehmen aus 23 Industrieländern besteht. Entscheidend ist dabei, die Gewichtung der Länder zu verstehen. Die Gewichtung entsteht anhand der Marktkapitalisierung. Aufgrund der Dominanz der US-Börsen befindet sich aktuell der US-Anteil bei über 60 Prozent. Siehe dazu auch die Grafik:

msci-world

Quelle: msci.com, Stand Dezember 2018

 

Das schaut schon grafisch unausgewogen aus, aber entspricht es auch wirklich der Realität? Du kannst dich erinnern, Börsenkurse folgen langfristig immer den Unternehmensgewinnen. Machen die amerikanischen Unternehmen weltweit 60% aller Gewinne? Eine mögliche Antwort darauf kann das Bruttoinlandsprodukt der einzelnen Länder liefern.

Ich habe dir die zehn größten Bruttoinlandsprodukte herausgesucht. Die Summe aller Bruttoinlandsprodukte weltweit ergab laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) 2017 rund 80.000 Milliarden US-Dollars. Zwar ist Amerika hier führend mit 19.400 Milliarden, aber weit weg von den über 60% aller Gewinne. Conclusio: Hände weg vom MSCI World!

bruttoinlandsprodukt

Quelle: wikipedia

 

4. Doch besser, in Gold und andere Rohstoffe zu investieren?

Hier war es für mich sehr überraschend, als ich folgende Chart zu sehen bekam:

rohstoffpreise

 

Du siehst hier, dass Rohstoffe langfristig keine Erträge bringen. Einzig sinnvoll ist Gold als taktisch einzusetzende Absicherung. Es stimmt nämlich, dass Gold immer in Börsenkrisen steigt, dann aber wieder abfällt.

Wenn man also der landläufigen Meinung folgt und immer einen gewissen Teil seines Vermögens in Gold hält, dann wird man bestraft und macht Verluste. Es gibt ein, zwei sehr gute Vermögensverwalter, die Gold sehr gut dazu mischen. Diese setzen wir für unsere Klienten ein.

Fazit: keine Rohstoffe langfristig halten.

 

5. Hidden Champion – Small Caps

Wer langfristig zu den Gewinnern an den Börsen gehören will, der muss folgendes berücksichtigen:

  • Aktien weltweit gestreut zu halten, ist sehr sinnvoll – aber Achtung: nicht nur ETFs kaufen, wie beim MSCI World gezeigt, besonders Asien stärker gewichten
  • Immobilien als defensive Strategie sind gut
  • Small Caps gehören unbedingt dazu – siehe letzte Grafik
  • Monatliches Investieren über Cost Average einsetzen
  • Ein Tipp noch zu ETFs: Je weniger transparent der Markt ist, desto weniger darfst du ETFs einsetzen. Je transparenter, desto eher. Der US-Markt ist der transparenteste Markt, also ETF-tauglich, Asien und Small Caps aber nicht!

letzte-grafik

 

Photo by rawpixel on Unsplash

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DAS WICHTIGE

 

My first million game

My first million game

Warum 99 % dem Geld hinterher laufen und nur 1 % Geld wie ein Magnet anziehen

Komm und spiele das My First Million Game!

Diese Frage beschäftigt mich schon seit rund zehn Jahren. Wie ist es möglich, dass ein kleiner Prozentsatz an Menschen riesige Summen an Geld anziehen, und andere sich abmühen, um finanziell über die Runden zu kommen? Um dieser Frage auf den Grund zu gehen, habe ich letztes Jahr rund 20 Millionäre im Raum Wien tiefeninterviewt. Die Interviews dauerten in der Regel 2,5-3 Stunden. Ich wollte herausfinden, was Millionäre anders machen als der Durchschnitt. Jedes Interview war anders und großartig zu erleben, wofür ich sehr dankbar bin.

In meinem heutigen Blogartikel möchte ich dir daraus die wesentlichen Erkenntnisse vorstellen und von unserem neuen Finanzspiel My First Million Game erzählen.

 

Erkenntnis 1: Unternehmergeist wecken

90 Prozent der Studienteilnehmer waren unternehmerisch aktiv. Das ist schon eine spannende Erkenntnis. Offensichtlich erhöht es deutlich die Chancen, zu Wohlstand zu kommen, wenn du Unternehmer bist. Ist jetzt jeder Trafikant, Installateur oder Würstelstandbesitzer am besten Weg zum Millionär? Nein, natürlich nicht. Entscheidend ist, ob er/sie Zeit gegen Geld tauscht oder ob seine Einnahmen losgelöst von seiner/ihrer Arbeitszeit sind.

Ein einfaches Rechenbeispiel dazu: Was ist effizienter?

10 + 10 +10 +10 +10 + 10 + 10 +10 +10 +10 = 100 oder

10 x 10 = 100

Die Millionäre haben einen Weg gefunden zu multiplizieren, anstatt zu addieren, zum Beispiel über Produkte oder Systeme. In Wien kennt jeder die Kebap Kette Türkis. Der Eigentümer ist schwerreich geworden, weil er nicht selber in einem Standort steht, sondern viele Standorte an stark frequentierten Plätzen hat.

 

Erkenntnis 2: Money Flow aktivieren

Weit über 70 Prozent der Studienteilnehmer haben vor ihrem zwanzigsten Lebensjahr erste eigene Investitionen am Kapitalmarkt getätigt. Sie waren also sehr früh damit konfrontiert, sich mit Geldanlage auseinanderzusetzen. Was nicht gemeint ist, dass sie am Sparbuch zu sparen begonnen haben. Nein, sie haben selber in Aktien, Fonds, Anleihen etc. investiert.

Das entscheidende Kriterium ist, sie haben eigene Finanzentscheidungen sehr früh getroffen. Dabei ist es sogar relativ nebensächlich, ob diese Entscheidungen gut oder schlecht waren. Das Entscheidende dabei war, dass es ihnen geholfen hat, sich früh mit dem Investieren vertraut zu machen. Sie lernten, wie sie ihr Geld aus der Sackgasse auf die Autobahn bringen konnten.

Mit Sackgasse sind sinnbildlich Sparkonten, Sparbücher und Konsum gemeint, sprich totes Kapital. Autobahn oder Schnellstraßen sind sehr stark für sie der Aktienmarkt gewesen. So haben die Millionäre sehr früh ihren Money Flow gestartet.

 

Erkenntnis 3: Quantenfeld einsetzen

Jeder zweite Teilnehmer der Studie hat angegeben, regelmäßig zu meditieren. Ist das ein Zufall? Ich denke nicht. Meditation ist eine der effektivsten Varianten, um eine Verbindung zum Quantenfeld bzw. Universum zu erzeugen. Weiters konnte ich erkennen, dass sich fast jeder der Millionäre beruflich verwirklicht. Sie sind bewusst oder unbewusst auf ihren Leidenschaftsfeldern gelandet.

Das ist jene Schnittmenge aus deinen Interessen und Talenten, wo du besonders gut dein Potential ausschöpfen kannst. Menschen, die gut mit dem Quantenbewusstsein verbunden sind, leben intensiv ihre Lebensmission. Viele Teilnehmer waren der intensiven Überzeugung, dass jeder Mensch eine (vor-)bestimmte Lebensmission hat. Finde diese und du erlangst Glück, Wohlstand und Erfüllung.

Wie du weißt, veranstalte ich jeden Monat einen Cashflow Spieleabend. Hier spielen wir regelmäßig das Finanzspiel von Robert Kiyosaki. Vergangenen Herbst wurde ich mehrfach gefragt, ob ich eines unserer Spiele verkaufen könnte, weil diese nicht mehr auf Deutsch zu kaufen seien. Dann hat das Quantenbewusstsein bei mir eingeschlagen: „Dann entwickle doch ein neues Finanzspiel und arbeite die Erkenntnisse aus deiner Ministudie ein“.

Wow, coole Idee, aber auch eine sehr große Herausforderung mit viel Arbeit. Schnell einen Verbündeten suchen und mit der Entwicklung beginnen. Wer spielt gerne und wäre für ein solches Projekt zu gewinnen? Mein Kollege und mittlerweile Partner Wolfgang Tritsch! Gefragt und begonnen. Die letzten elf Monate haben wir beide geplant, getüftelt, gespielt und immer wieder verworfen und verbessert, und jetzt ist es so weit.

 

Lerne im „My First Million Game“, deinen Money Flow zu aktivieren

Im „My First Million“ Spiel geht es darum, wie der Name schon sagt, seine erste Million aufzubauen. Jeder Spieler beginnt in der Basic Variante mit einem Startkapital von 100.000 Euro. Im Spiel gibt es im Wesentlichen drei Assetgruppen: Start-ups, Aktien und Immobilien. Was das Spiel so herausragend als Finanzspiel macht, sind die 240 Wissensfragen, die aus diesen drei Bereichen kommen.

Wenn du beispielsweise ein Start-up bei „My First Million“ gründest, kannst du es nur weiterentwickeln, wenn du einen oder mehrere Business-Know-how-Punkte hast. Diese bekommst du, indem du Fragen wie die folgende richtig beantwortest:

 

Auf welchen drei Schritten basiert Lean Start-up?

  1. Idee – Experiment – Daten
  2. Idee – Planen – Umsetzen
  3. Vision – Gründen – Starten
  4. Gründen – Investieren – Skalieren

Was meinst du, welche Antwort richtig ist? A, B, C oder D?

Die Börse weist drei Aktien auf, deren Kurse ständig in Bewegung sind, weil nach jedem Würfelzug eine neue Karte vom Stapel Börsenticker gezogen wird. Diese führen zu Kursveränderungen. Nach jeder Änderung hast du neue Kauf- bzw. Verkaufsmöglichkeiten. Börse-Know-how-Punkte bringen dir zusätzliche Gratisaktien ein. Hier auch ein Beispiel für eine Börse-Know-how-Frage:

 

Wer bestimmt die Zusammensetzung des Dow Jones Index?

  1. Die Erben von Dow Jones
  2. Der Herausgeber des Wall Street Journal
  3. Die New York Stock Exchange
  4. Die FED (amerikanische Notenbank)

Immobilien können im Spiel als Anteile an bestehenden Immobilienprojekten gekauft werden. Hier bringen dir die Know-how-Punkte die Möglichkeit, deine Mieterlöse zu steigern. Auch hier wollen wir dir eine exemplarische Frage nicht vorenthalten:

 

In welcher der folgenden Städte konnte man laut Rentcafé 2017 vergleichsweise noch am billigsten mieten?

  1. London
  2. Singapur
  3. San Francisco
  4. Paris

Durch die Know-how-Fragen baust du spielerisch Wissen in allen drei Bereichen auf, das dir bei deinen eigenen finanziellen Entscheidungen auch zugute kommen kann. Im Spiel hast du darüber hinaus die Möglichkeit, finanzielle Entscheidungen zu treffen, ohne befürchten zu müssen, dass sich falsche Entscheidungen negativ auf deine Lebenssituation auswirken.

Wenn du dich aber spielerisch mit den drei Assetklassen öfter beschäftigst und Spaß und Erfolg dabei hast, warum solltest du in Zukunft nicht auch in deinem Leben mehr für dich herausholen?

Ziel des „My First Million“ Game ist es, die Frage „warum 99% Geld hinterherlaufen und 1% Geld wie ein Magnet anziehen“ spielerisch zu beantworten. Spiele haben den großen Vorteil, dass wir Neues ohne Risiko ausprobieren können. Wir haben unser Spiel so konzipiert, dass du dir durch mehrmaliges Spielen immer mehr die wesentlichen Erfolgsmuster von Millionären aneignest. Komm zu unserem nächsten Spieleabend am 15.12.2018 und lerne das Spiel bereits jetzt kennen, denn kaufen wirst du es erst voraussichtlich ab Mai 2019 können!

Schicke uns einfach ein kurzes Mail an office@finanzielle-intelligenz.at mit deinem Namen und der Angabe, ob du alleine oder in Begleitung kommen willst. Du kannst dich auf einen spannenden und unterhaltsamen Abend freuen!

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Die 5 größten Anlagefehler – aktuell!

Die 5 größten Anlagefehler – aktuell!

Die 5 größten Anlagefehler - aktuell!

Es ist wieder einmal Zeit für einen Blick auf die aktuelle Marktlage. Besuche bedeutender Investmentsymposien haben meinen Blick für die derzeit größten Anlagefehler nochmals geschärft. Ich will diese hier in 5 Punkten für dich zusammenfassen!

1. Anleihen zu halten!

Wir sind seit circa Mitte 2014 in Europa in der Nullzins-Politik gefangen. Das hat im ersten Schritt direkt alle Sparbuchsparer getroffen. Der Realzins, das ist der Zins nach Abzug der Inflation, ist negativ geworden. Wer in dieser Sparform zu viel Geld liegen hat, der vernichtet sein Erspartes. Klare Empfehlung: Hier nur noch die Notreserve anlegen (man spricht hier in der Regel bei Angestellten von 2–3 Monatsnettogehältern und bei Selbstständigen von 3–6 Monatsnettoeinnahmen)!

Etwas zeitverzögert hat es auch die Anleihen erwischt. Nach Abzug von Kosten und Inflation sind mit wenigen Ausnahmen alle namhaften internationalen Staatsanleihen im Minus (siehe dazu auch die erste Grafik). Als kluger Investor bedeutet das für dich: Anleihen raus aus deinem Depot! Tipp: Auch genau bei Mischfonds hinsehen und vor allem bei Pensionsvorsorgen. Im Fall einer fondsgebundenen Variante kannst du leicht das Investment ändern.

realzinsen

2. Weniger als 60 % Aktien zu halten!

Die konsequente Antwort auf „Anleihen raus!“ ist die Erhöhung der Aktienquote. Viele Experten und auch unsere internen FiNUM-Berechnungen kommen zu dem Schluss, dass ein Anleger aktuell mindestens 60% Aktienquote benötigt, um nach Abzug von Kosten, Steuer und Inflation positiv sein zu können. Wer also nachhaltigen Ertrag erwirtschaften will, muss bereit sein, 60–100 % Aktienquote einzusetzen. Wer darunter liegt, wird keinen realen Ertrag erwirtschaften und somit wieder sein Geld verlieren, so wie im Fall von Anleihen-Investments.

ertragserwartung

Wie in der zweiten Grafik gut erkennbar, liegen die Ertragserwartungen bei Aktien zwischen 5 und 11,6 % – also deutlich über den negativen Erwartungen bei Anleihen.

 

3. Auf Asien zu verzichten!

Ein Blick auf Grafik Nr. 2 macht zudem deutlich zwei Gruppen unterscheidbar. Einmal den niedrigeren Ertragswert bei entwickelten Regionen (DM, steht für Developed Markets), andererseits höhere Ertragswerte bei den Schwellenländern, sprich den Emerging Markets. Fachkreise vertreten klar, dass aktuell mindestens 20–30 % in Asien investiert sein sollen.

Unser interner Fachökonom führt dazu im Wesentlichen zwei Gründe an: Erstens wird das künftige Wirtschaftszentrum in Asien liegen. Wobei im MSCI World Asien mit nicht einmal 5 % repräsentiert ist – also auch Hände weg von reinen MSCI World Investments! Zweitens sind durch den momentanen Handelskrieg die Kurse sehr günstig. China hat zum Beispiel seit seinem Jännerhoch 30 % eingebüßt.

4. Den Zeithorizont kürzer als zehn Jahre zu halten!

Jetzt kannst du natürlich sagen: Aktien und Ertragswerte, alles schön und gut, aber Aktien sind auch deutlich riskanter, da viel volatiler. Stimmt, das gilt es auf jeden Fall zu berücksichtigen. Sehr deutlich macht dazu Grafik Nr. 3: Schwankungen bei Aktien von 10­–20 % sind normal. Es gibt jedoch zwei wirksame Ansätze, um damit zurecht zu kommen. Einerseits muss der Zeithorizont für deine Veranlagung verlängert werden, zumindest auf 8–10 Jahre.

Andererseits ist das monatliche Investieren sehr empfehlenswert. Warum? Ich vermeide zum falschen Zeitpunkt einzusteigen! Würde ich einmalig am Höchstpunkt 100.000 Euro investieren und dann korrigieren die Märkte um 20 %, dann habe ich einen aktuellen Verlust von 20.000 Euro. Wenn ich hingegen monatlich einkaufe, dann habe ich vielleicht ein paar teure Einkäufe getätigt, die aber durch die sehr günstigen Einkäufe nach dem Einbruch ausgeglichen werden.

ertrags-risikoerwartungen

5. KESt auszublenden!

Seit 1.1.2016 ist die Kapitalertragssteuer in Österreich auf 27,5% angehoben worden. Jeder Ertrag bei Wertpapieren muss mit der KESt versteuert werden. Das sind im Wesentlichen bei Aktienveranlagungen: Dividendenausschüttungen, Substanzgewinne (unterjährige Verkäufe von Fonds und deren Kursgewinne müssen auch versteuert werden) sowie Veräußerungsgewinne am Ende. Siehe hier die vierte Grafik aus einem internen Rechentool von FiNUM.

Annahme: Jemand spart monatlich 200 Euro über 25 Jahre und lässt es dann noch fünf Jahre liegen:

Kest

Nach 25 Jahren kommen am Depot mit voller KESt-Last 85.200 Euro heraus. In Österreich sind fonds- bzw. indexgebundene Lebensversicherungen KESt-befreit, dafür bezahlt man zu Beginn eine Versicherungssteuer von 4%. Bei der fondsgebundenen Variante kommen 91.300 Euro heraus – also rund 6.000 Euro weniger Steuern, da beide Varianten mit einer Wertentwicklung von 4,5% berechnet sind.

Wie negativ sich die KESt aber wirklich auswirkt, siehst du nochmal fünf Jahre später. Dann ist der steuerliche Vorteil der Fondsgebundenen schon bei 13.400 Euro. Faustregel: Veranlagungen größer gleich 15 Jahre gehören eher in die fondsgebundene Variante!

 

Zugabe:

Im Rahmen der dritten Pensionssäule, der betrieblichen Vorsorge, gibt es ebenfalls extrem gute Möglichkeiten, die es zu nützen gilt. Siehe dazu meinen letzten Beitrag.

P.S: Vielen Dank an die Security KAG und FiNUM für die Zurverfügungstellung des Datenmaterials!

 

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Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

- Anthony Robbins 

 

ALEXANDER OBERENZER

 

Köstlergasse 10 / 4,
1060 Wien

www.finum.at

Wertpapierverzeichnis

 

DAS WICHTIGE

 

Welcher Immobilien-Typ bin ich?

Welcher Immobilien-Typ bin ich?

Welcher Immobilien-Typ bin ich?

Wer sich ernsthaft mit dem Thema Investieren auseinandersetzt, kommt nicht an dem Evergreen Immobilie vorbei. Der Ansatz, eine Wohneinheit mit Fremdkapital zu kaufen und den Mieter den Kredit zurückzahlen zu lassen, ist schon Jahrhunderte alt. Der Charme dabei ist, dass Banken Immobilien lieben und gerne Fremdkapital zu guten Konditionen zur Verfügung stellen. Warum? Immobilien sind für eine Bank sicher und so sollten wir auch als Anleger denken: Immobilien bringen Stabilität, Aktien bringen Wachstum. So lautet die Formel, mit der schon viele Menschen ein kleines Vermögen aufgebaut haben, auf den Punkt gebracht.

 

Aber Achtung: Du musst das richtige Konzept für dich wählen!

 

Genauso wie es viele Menschen gibt, die mit Immobilien Wohlstand aufgebaut haben, so gibt es auch genug Personen, die sich wieder sehr enttäuscht von der Immobilie abwenden. Ich habe einige Klienten, die beispielsweise in Wien Zinshäuser geerbt haben, die mir immer wieder erzählen, wie viel Geld sie regelmäßig in die Häuser stecken müssen und wie sehr sie bei Leerstand zu kämpfen haben. Hier beobachte ich regelmäßig, dass nicht für jeden die gleiche Immobilie geeignet ist. Lass mich dir die drei bekannten Immobilienkonzepte vorstellen und gegenüberstellen, damit du am Ende mit Sicherheit sagen kannst, welcher Ansatz am besten zu dir passt.

 

Wohnung selber suchen, erhalten und vermieten

 

Hier suchst du selber im Internet auf Immobilienseiten und in deinem Netzwerk nach passenden Wohnungen. Ein häufig gewähltes Konzept: Wohnungen zwischen 30 und 50 Quadratmetern in Großstädten mit guter öffentlicher Anbindung. Das ist der arbeitsintensivste Ansatz, denn du kümmerst dich um alles selber: Kauf, eventuelle Sanierung, Instandhaltung, passenden Mieter finden, Mietvertrag richtig erstellen, erreichbar sein für den Mieter, wenn etwas nicht funktioniert wie zum Beispiel die Heizung, und dann, wenn der Mieter auszieht, geht es wieder von Neuem los. Speziell Anfänger unterschätzen den hohen Zeitaufwand, der nicht immer, aber immer wieder phasenweise anfällt.

Für wen ist dieser Ansatz gut geeignet: Personen, die Immobilien lieben und sich gerne 50 bis 100 Immobilien in ihrer Freizeit ansehen. Personen, die auch handwerklich geschickt sind bzw. ein gutes Händchen für Einrichtung und Aufwertung von Wohnungen haben. Wichtiges Kriterium: Es macht mir Spaß und ich tue es auch gerne in meiner Freizeit!

 

Vorsorgewohnung

 

Das ist das gleiche Konzept wie gerade oben beschrieben, nur mit dem Unterschied, dass du dich nicht selber um Suche, Erhaltung und Vermietung kümmerst. Meistens sind das ganze Immobilienprojekte, die von Immobilienentwicklern umgesetzt werden. Die guten Immobilienentwickler kommen an gute Lagen heran und können mit ihrem Know-how solche Wohneinheiten bauen, die stark nachgefragt sind. Das reduziert ein großes Risiko von dir als Immobilieninvestor – den Leerstand. Top-Anbieter haben Leerstandsquoten von unter 3%. Teilweise arbeiten diese Spezialisten auch mit einer Subverwaltung zusammen, die sich komplett um Vermietung, Erhaltung und Mietermanagement kümmert.

Für wen ist dieses Modell geeignet: Personen, die Immobilien als Investment schätzen, aber keine Zeit, keine große Leidenschaft bzw. kein Händchen für Immobilien und Handwerk haben.

 

Bauherrenmodell

 

Dieses Modell ist speziell im Raum Wien sehr verbreitet. Hier steigst du in eine Bauherrengesellschaft ein und übernimmst somit auch das unternehmerische Risiko der Sanierung oder des Neubaus. Dafür kannst du aber auch einiges steuerlich absetzen. Damit steigt deine Renditeerwartung. In der Regel werden hier alte Zinshäuser in Wien renoviert. Die Stadt Wien fördert dies auch teilweise, weil sie damit sehr kostengünstig das Stadtbild verschönern kann. So gibt es jährlich Zielgebiete, die gezielt von der Stadt Wien gefördert werden.

Geeignet ist das Bauherrnmodell vor allem für Besserverdiener. Wer jährlich über 80.000€ Jahresbrutto verdient, befindet sich schon in der 50%-Steuerstufe und kann somit am meisten absetzen.

 

Tabelle Wohnung selber vermieten – Vorsorgewohnung – Bauherrnmodell

 

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Diese 7 Fragen solltest du dir stellen

 

  1. Glaube ich an das Konzept: Wohnung kaufen und vermieten jetzt und in Zukunft?
  2. Machen mir Immobilien Spaß?
  3. Bin ich handwerklich geschickt?
  4. Eigne ich mir einfach fehlendes rechtliches Wissen wie zum Beispiel Mietrecht an?
  5. Verdiene ich über 80.000€ Jahres-Brutto-Gehalt?
  6. Möchte ich Zeit für meine Mieter aufwenden, wenn etwas nicht funktioniert?
  7. Kann ich mit Schulden leben?

 

Was sind aber nun die häufigsten Fehler von Immobilienanfängern, die es auf jeden Fall zu vermeiden gilt:

 

Selbstüberschätzung – ich kann alles selber machen

 

Der erste und wahrscheinlich häufigste Fehler ist die Selbstüberschätzung, alles als Immobilieninvestor selber machen zu können. Folgende Bereiche müsstest du beherrschen bzw. auslagern:

 

  • Immobiliensuche, -bewertung und Verhandlung des richtigen Kaufpreises,
  • Finanzierung,
  • Wohnungspotential heben durch richtiges Aufwerten: Umbau, Renovierung, Einrichtung
  • smartes Vermarkten auf den richtigen Kanälen wie Immo-Plattformen
  • Rechtliches rund um das Vermieten,
  • Leerstandsrisiko vermindern.

 

In allen Bereichen top zu sein, ist nahezu unmöglich! Das heißt, du musst dir das richtige Netzwerk aufbauen: Makler, Architekten, Handwerker, Rechtsanwalt, Finanzierer etc. Oder du entscheidest dich für die Variante der Vorsorgewohnung bzw. des Bauherrenmodells, wo komplett ausgelagert werden kann.

 

Eine Wohnung kaufen, in der man selber gerne wohnen würde

 

In der Regel sind Menschen, die vermieten können, Besserverdiener oder wohlhabender. Als jemand aus dieser Gruppe wohnst du nicht wie der Durchschnitt. Du wohnst in der Regel deutlich größer und in Gegenden, die schlechte Mietrendite versprechen. Löse dich davon und versuche, an den Durchschnitt zu denken: Der Durchschnittswiener verdient im Monat 1500€, ist immer öfter Single und sucht auf Immobilienseiten nicht nach Wohnungsgröße, sondern nach Miethöhe von 400–600€. Hast du für diese Person mit deinem Wohnungsangebot die richtige Antwort?

 

Zu wenig Fremdkapitaleinsatz

 

Der Deutsche und auch der Österreicher sind grundsätzlich sehr risikoavers. In beiden Ländern sind wir sehr von einem Satz geprägt: „Schulden haben ist schlecht.“ Aber Achtung: Hier fehlt eine wichtige Differenzierung. Es gibt nämlich gute und schlechte Schulden. Schulden für Anschaffung und Konsum sind schlecht. Ein Kredit als Privatperson für ein Auto, die nächste Reise oder eine neue Küche – sorry, das ist finanzieller Schwachsinn! Aber Schulden aufzunehmen für eine Investition wie eine Immobilie, die vermietet wird, das wird in der Finanzliteratur als gute Schulden bezeichnet. Steuerlich betrachtet kannst du die Zinsen deines Kredits bei vermieteten Objekten absetzen. Je höher dein Fremdkapitaleinsatz, desto mehr kannst du absetzen und deine Eigenkapitalrendite steigt. Wer also beispielsweise 200.000 Euro in Immobilien investieren will, sollte also nicht eine Wohnung zu 100% mit Eigenmitteln kaufen, sondern zwei bis vier mit einem Eigenkapitaleinsatz von 25–50% je nach Risikobereitschaft und Einkommenssituation.

 

Zugabe Immobilienfinanzierung!

 

Allgemein ist bekannt, dass Banken immer mehr auf ihre Kostenstruktur und Effizienzen achten müssen. Welche Auswirkung hat das auf deine Finanzierung? Früher konntest du dir ohne Probleme bei 5 bis 10 Banken je nach Zeit und Interesse Finanzierungsangebote einholen. Wenn du dir 10 Angebote einholst, dann werden aber 9 Banken kein Geschäft machen und auf ihren administrativen Kosten, die entstanden sind, sitzen bleiben. Heute gibt es Kreditratings, die jeder Klient erhält. Je öfter angefragt wird, desto tiefer sinkt dein Rating und damit deine Konditionen, was für dich höhere Finanzierungskosten bedeutet. Deswegen meine dringende Empfehlung: Wende dich an Institutionen wie FiNUM, die das aktuelle Wissen haben, wo du in deiner persönlichen Situation mit welcher Immobilie am besten finanzierst!

 

Photo by Ari Crespo on Unsplash

Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

- Anthony Robbins 

 

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