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Haushaltsversicherung – die Fallen und Tücken

Haushaltsversicherung – die Fallen und Tücken

Haushaltsversicherung – die Fallen und Tücken erklärt von Martin Kliment

Haushaltsversicherung – die Tücken und Fallen verrät der Produktexperte Martin Kliment.

 

1) Lieber Martin, du bist bei FiNUM für das Produktmanagement zuständig. Was heißt das genau und was steht bei diesem Job für dich im Vordergrund?

Produktmanagement bedeutet, sich mit den für einen entsprechenden Zielmarkt interessanten und nachgefragten Produkten zu befassen. Dies umfasst die Prüfung der produktgebenden Gesellschaften oder die Einzelproduktprüfung und geht bis in die Tiefe des jeweiligen Bedingungswerks.

Konkret ist also meine Aufgabe, die für unseren Zielmarkt passenden Produkte zu finden, um die Nachfrage unserer Endkunden über unsere Berater bestmöglich abdecken zu können. Dabei ist der Kundenwunsch maßgeblich entscheidend. Weiters sind damit auch sämtliche Produktvertriebsvorkehrungen verbunden, um im Beratungsgespräch das entsprechende Fachwissen sowie alle relevanten Informationen sicherzustellen.

2) Die Haushaltsversicherung wird zu den elementaren Versicherungen gezählt. Warum ist das so?

Die Haushaltsversicherung ist eine Bündelversicherung aus mehreren auf das versicherte Inventar wirkenden elementaren Gefahren sowie einer Privathaftpflichtversicherung. So besteht in der Regel ein solches Produkt aus der Absicherung gegen die elementaren Gefahren Feuer, Sturm, Leitungswasseraustritt, Einbruchdiebstahl und Glasbruch.

Die Aufgabe der Privathaftpflichtversicherung ist es unberechtigte Schadenersatzansprüche gegen die versicherte Person abzuwehren und kommt für Schäden auf, die eine versicherte Person in den Gefahren des täglichen Lebens verursacht. Es gibt auch die anbieterabhängige Möglichkeit, weitere Erweiterungsbausteine in eine Haushaltsversicherung einzuschließen.

3) In meiner täglichen Praxis sehe ich immer wieder Personen, die entweder mit sehr niedriger Versicherungssumme von unter 2 Millionen Euro agieren oder gar keine Privathaftpflichtversicherung haben. Kannst du unseren Lesern erklären, wieso der Gesetzgeber Versicherungsmakler, die diese Lücke nicht aufdecken, als grob fahrlässig bezeichnet?

Die Aufgabe des Versicherungsvermittlers ist es, die Wünsche des jeweiligen Klienten zu erfragen und Bedürfnisse festzustellen. So ist dem Kunden unter anderem die Möglichkeit der Absicherung gegen Schadenersatzforderungen Dritter aufzuzeigen. Bei der Empfehlung der Versicherungssumme sollte ein Versicherungsvermittler an den möglichen Fall eines schwerwiegenden Personenschadens denken – diese Schadenersatzverpflichtung kann in die Millionenhöhe gehen.

4) Es hält sich, seitdem ich jetzt in der Finanz- und Versicherungsbranche bin, sehr beständig die allgemeine Meinung, dass Versicherungen eher viel kosten und im Leistungsfall nicht zahlen. Wie beurteilst du das?

Aus meiner Sicht ist dies generell in der Idee einer Versicherung zu verorten. So zahlt die gesamte versicherte Gemeinschaft Versicherungsprämien, Leistung erhalten aber jene wenigen, welche tatsächlich Schaden erfahren. Beide Parteien sind faktisch unzufrieden, da jene ohne Schaden das subjektive Gefühl hat, keine Leistung zu erhalten, und jene, die den Schaden erfahren hat, lieber schadlos geblieben wären.

Aus unserer Erfahrung, explizit bei existenzbedrohenden biometrischen Risken, sind Kunden endlos dankbar für die Leistung aus deren Versicherungen. Der Betroffenenkreis ist (Klopf auf Holz) jedoch „glücklicherweise“ sehr gering.

5) Gerade bei der Haushaltsversicherung gibt es auch Selbstbehalt-Varianten, oft zwischen 100 und 300 Euro. Was hältst du davon?

Es besteht die Möglichkeit, eine Selbstbeteiligung im Schadensfall im Versicherungsvertrag zu vereinbaren. Dadurch reduziert sich die Prämie des Versicherungsvertrages, da das Versicherungsunternehmen im Leistungsfall die ersatzpflichtige Schadenshöhe um den vereinbarten Selbstbehalt reduziert und der Versicherungsnehmer für Schäden unter der Selbstbehaltshöhe auch selbstständig aufkommt.

Die Entscheidung über die Vereinbarung eines Selbstbehaltes obliegt dem jeweiligen Kunden, in meinen persönlichen Verträgen habe ich überall 300€ Selbstbeteiligung vereinbart. Einerseits habe ich kein Interesse, Kleinschäden über die Versicherung abzuwickeln, und andererseits habe ich durch die Prämienersparnis innerhalb von 15 Monaten den möglichen Selbstbehalt im Großschadensfall bereits erwirtschaftet.

6) Es gibt Personen, die über Vergleichsportale online die billigsten Versicherungen selbst abschließen. Welche Gefahren siehst du bei diesem Vorgehen?

Versicherungen sind keineswegs einfache Produkte, für die korrekte Absicherung ist Beratung erforderlich. Bei den Internetprodukten liegen die entsprechenden Ausschlüsse bzw. Gefahren tief in den Bedingungen versteckt, in den übersichtlichen Deckungsauszügen werden diese nicht dargestellt. Im Schadensfall sind die Kunden dann auf sich selbst gestellt, ohne die Gepflogenheiten einer Branche zu kennen.

Das Internet hat mittlerweile einen unfassbaren Einfluss auf die Entscheidungsfindung der Kunden. So haben wir durch unsere tiefgehende Analyse unseres Zielmarktes Produktlösungen für die Nachfrage unserer Kunden gefunden, welche günstiger als die Billigprodukte im Internet sind und dennoch deutlich mehr Leistung bieten. Die logische Argumentation, dass ein Unternehmen mit 25 Jahren Erfahrung bessere Lösungen bieten kann als das Internet erscheint den Endkunden oftmals unlogisch.

Dies ist generell branchenübergreifend der Fall, so besuchen zum Beispiel Menschen nachweislich lieber ein Restaurant mit der guten Bewertung eines wildfremden oder gar bezahlten Menschen, als sich selbst zu entscheiden. Oder in meiner Tätigkeit als freiwilliger Sanitäter habe ich oftmals erlebt, dass Patienten dem Internet in der Diagnose mehr vertrauen als einem Notarzt. All dies ist aber wie man so schön sagt ein anderes Kapitel …

7) Wie gut eine Haushaltsversicherung tatsächlich ist, zeigt sich oft erst im Schadensfall. Gerade darüber verfügen Kunden, die auf sich alleine gestellt sind, in der Regel keine Erfahrung. Was bietet hier FiNUM und auch dein Team an Mehrwert?

Der mit Abstand größte Mehrwert bleibt den meisten Kunden verborgen, nämlich die qualitative Prüfung der Produktpartner. Ein wesentliches Prüfkriterium ist die Schadensbearbeitung des jeweiligen Unternehmens, so treffen wir uns persönlich mit den jeweiligen Hauptverantwortlichen der Gesellschaften, um die Prozesse zu durchleuchten und die notwendige Qualität der Schadensbearbeitung für unsere Kunden sicherzustellen.

8) Ein wesentlicher Bestandteil von Versicherungsverträgen sind die Bedingungen. Diese sind aber oft in eher kompliziertem Versicherungsdeutsch geschrieben. Aber aus deiner Erfahrung, worauf sollte man hier achten?

Die Bedingungen regeln den Versicherungsvertrag; sämtliche Folder, Broschüren, Deckungsübersichten sind Marketing bzw. Verkaufsunterlagen.

Man sollte darauf achten, dass man sich an einen unabhängigen Versicherungsmakler wendet, um gut abgesichert zu sein. Wer sich im Eigenstudium versuchen möchte, sollte auf die Deckungseinschränkungen und Leistungslimits achten. In den Bedingungen sind diese mit „nicht versichert sind“ oder „bis zu einer Versicherungssumme von“ aufgezählt.

9) Gute Versicherungsmakler haben für ihre Klienten eigene Sideletter mit den Haushaltsversicherern vereinbart, um nochmal bessere Leistungen für ihre Kunden zu erhalten. Hier habe ich gehört, dass dein Team und dir etwas sehr Großartiges gelungen ist. Was ist das?

Da über unsere Abteilung gesammelt die Beratungsprotokolle eingehen, können wir die gemeinsame Nachfrage unserer Kunden konkret nachvollziehen. Diese tragen wir an Produktpartner heran, die sie uns dann kostenlos in Ergänzung zu den besten Deckungsvarianten und mit exklusiven Rabatten zu Verfügung stellen.

Eine beispielsweise von unseren Klienten geschätzte Deckung ist, dass Fahrräder österreichweit bis zu einem Einzelwert von 5.000€ mitversichert sind.

10) Abschließend würde mich noch dein Lebensmotto interessieren.

Mein Motto lautet „100% Mensch“, damit verbinde ich, alles vollständig bzw. nachhaltig und nichts halbherzig zu machen. Andererseits immer absolut authentisch und menschlich zu sein.

 

 Photo by Helloquence on Unsplash

 

 

Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

- Anthony Robbins 

 

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DAS WICHTIGE

 

Kindervorsorge smart gemacht!

Kindervorsorge smart gemacht!

Kindervorsorge: Smart gemacht und 1500 Euro geschenkt!

 

Heute wende ich mich an alle Leserinnen und Leser, die entweder selber Eltern sind oder die Verwandte bzw. Bekannte mit Kindern haben. Wenn ein Neugeborenes auf die Welt kommt, stellen sich die meisten jungen Eltern die Frage: Was sollten wir denn eigentlich alles im Bereich Versicherung und Ansparen für unser Kind tun?

 

Ich gebe dir eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten an die Hand. Obendrein einen aktuellen Steuertipp, wie sich Eltern in Österreich pro Kind unter 18 Jahren jährlich 1500 Euro vom Finanzamt holen können.

 

Private Krankenzusatzversicherung

 

Macht eine private Krankenversicherung denn überhaupt Sinn? Oder ist das nur rausgeschmissenes Geld? Anfang 2018 durfte ich selber erleben, wie relevant die Privatversicherung mittlerweile ist. In meiner eigenen Familie musste sich jemand einer eher schweren Operation mit anschließendem mehrtägigem Krankenhausaufenthalt unterziehen.

 

Relativ schnell findest du in dieser Situation heraus, wer der medizinische Experte auf diesem Gebiet ist. Diesen erreichst du dann nur über seine Privatpraxis und er operiert dich auch nur zeitnah, wenn du entweder selber mehrere tausend Euro bezahlst oder privat versichert bist.

 

Da es bei der Operation Komplikationen gab, war vor allem die Nachbetreuung sehr wichtig. Und hier wurden die Vorteile noch einmal deutlich spürbar. Denn es ist ein wesentlicher Unterschied, ob du auf Sonderklasse liegst und die Schwester nur drei bis vier Patienten zu betreuen hat – oder zehn bis 20. Ob das Pflegepersonal nicht nachdenken muss, ob man dir nun eine Infusion geben darf oder nicht und uneingeschränkt die besten Behandlungen bzw. Medikamente eingesetzt werden.

 

Aus dieser Erfahrung heraus kann ich allen Eltern nur schwerstens eine private Krankenversicherung für ihre Kinder ans Herz legen.

 

Je jünger und gesünder, desto günstiger

 

Sobald ein Kind auf die Welt kommt, sollte dieses sofort privat krankenversichert werden, denn die Höhe der zu zahlenden Prämie richtet sich primär am Alter und Gesundheitszustand der zu versichernden Person. Hier gilt die Faustregel: „Je jünger und gesünder, desto günstiger die Prämie.“

 

Optionstarif

 

Es gibt hunderte Krankenversicherungstarife. Hier den richtigen herauszufinden, ist für Laien nahezu unmöglich. Merke dir aber unbedingt den Begriff Optionstarif, der reduziert deine Kosten sehr. 

 

Babyoption

 

Für alle angehenden Eltern: Sofern du schon selber krankenversichert bist, dann versuche, die Babyoption in deinen Vertrag zu integrieren. „Versuche“ sage ich deswegen, weil das nicht alle Versicherer anbieten.

 

Was ist die Babyoption? Wie ich zuvor schon erwähnt habe, ist neben dem Alter auch der Gesundheitszustand relevant für die Prämienkalkulation. Babyoption sichert dir zu, egal in welchem Gesundheitszustand dein Kind auf die Welt kommt, du kannst es zur normalen Kondition und Prämie versichern.

 

Wichtig dabei: Die Babyoption muss vor der Schwangerschaft integriert werden – das kostet im Monat ein paar Euro.

 

Unfallversicherung

 

Da bei Babys und Kleinkindern eine höhere Verletzungsgefahr besteht, gehört eine Unfallversicherung auf jeden Fall dazu. Oft wird die Unfallversicherung mit der Krankenversicherung nach Unfall verwechselt.

 

Mit einer Krankenversicherung wird dem Kind im Spital nach einem Unfall die beste medizinische Versorgung geboten. Hingegen ist die Unfallversicherung relevant, wenn ein Invaliditätsgrad nach der Rehabilitation bestehen bleibt.

 

Worst Case: Ich erleide einen so schweren Unfall, dass ich danach an den Rollstuhl gebunden bin. Dann kommen sehr hohe Kosten auf mich zu. Aus diesem Grund hier ein paar Tipps: Die Grundversicherungssumme sollte mindestens 100.000 Euro umfassen, Bergekosten sollten ebenfalls mitversichert sein.

 

Einer der wichtigsten Teile einer Unfallversicherung ist die so genannte Gliedertaxe. Diese bestimmt den Invaliditätsgrad, also letztlich die Höhe der ausgezahlten Geldleistung, im Fall eines durch Unfall eingebüßten Körperteils. Hier empfehle ich dir unbedingt, dich an einen Experten zu wenden. In dieser komplexen Materie die bestmögliche Lösung zu finden, ist nicht einfach.

 

 

 

Familienbonus Plus

 

 

Anfang des Jahres wurde in österreichischen Medien viel über den Familienbonus berichtet, den die damalige Regierung beschlossen hatte. In der Tat bedeutet das rund 1500 Euro pro Jahr für Kinder unter 18 Jahren. Allerdings bekommst du das Geld nur, wenn du als Mutter oder Vater dieses auch beantragst. Bitte mach das unbedingt!!

 

Hier auch der Link zum Bundesministerium mit einer guten Erklärung samt Formular: https://www.bmf.gv.at/top-themen/familienbonusplus.html

 

Ich habe das auch ausgefüllt. Als Angestellter bitte deinem Dienstgeber übergeben und als Selbstständiger einfach deinem Steuerberater, damit diese die 1500 Euro für dich einholen können.

 

 

 

Kindervorsorge

 

Umgerechnet bedeuten diese 1500 Euro Familienbonus 125 Euro mehr im Monat. Das ist der perfekte Betrag, um Geld für deine Kinder anzusparen. Auch hier gilt: Je früher du für deine Kinder startest, desto mehr baut sich auf. Leider denken viele, vor allem Großeltern, beim Ansparen fürs Enkerl an einen Bausparer. Bitte unterbinde das! In einer Phase von Niedrigzins und negativen Zinsen macht das keinen Sinn. Nicht umsonst gibt es die Regel:

 

100 – Lebensalter = Aktienquote

 

Für Kinder, die noch viele Jahre vor sich haben, gehört mit einer höheren Aktienquote vorgesorgt. Klassisch könnte das ein Wertpapierdepot sein. Wer smart für seine Kinder vorsorgen will, der macht das über eine fondsgebundene Lebensversicherung, welche in Österreich KEST-befreit ist.

 

Wenn auch du smart für deine Kinder vorsorgen und strategisch beraten werden willst, dann melde dich einfach bei uns unter office@finanzielle-intelligenz.at.

 

 

Photo by Kelly Sikkema on Unsplash  

 

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was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

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DAS WICHTIGE

 

Die größte Angst der Anleger

Die größte Angst der Anleger

Warum die größte Angst häufig zum größten Anlegerfehler führt

Aktuell erlebe ich in meinen Gesprächen mit neuen Klienten regelmäßig die Frage, ob es aktuell nicht besser wäre, mit dem Veranlagen zu warten. Welche Gründe es für diese Überlegung denn gäbe? Dann kommen folgende Antworten: Die Kurse sind stark gestiegen, sollen wir nicht warten, bis diese wieder fallen?

Seit Anfang des Jahres hat die Verunsicherung an den Börsen zugenommen. Der Brexit. Der Handelskrieg USA-China. Oder die Auftragsbücher sind weniger prall gefüllt als vor einem Jahr. Ja, aus dieser Sicht gesehen spricht doch einiges dagegen.

Was dahinter steckt, ist die Urangst jedes Investors. Die Angst vor Verlusten. Laut einer aktuellen Studie des Deutschen Aktieninstituts geben 65 Prozent der Nicht-Aktienbesitzern an (https://www.dai.de/files/dai_usercontent/dokumente/studien/190116%20Studie%20Mehr%20Aktionaere%20in%20Deutschland.pdf), Aktien seien einfach zu riskant. Sie fürchten, mit Aktien mehr zu verlieren als zu gewinnen. Bestätigt fühlen sie sich durch die Dotcom-Blase um das Jahr 2000 und die Finanzkrise 2008, als es Verluste von bis zu 60 Prozent gab. Was sie jedoch ausblenden ist, dass Aktien weltweit seit Jahrzehnten durchschnittlich 5-8 Prozent pro Jahr an Zuwachs erzielt haben.

Der Denkfehler

Hier sieht Verhaltensökonom Bernd Ankenbrand einen entscheidenden Denkfehler: „Schwankungen gehören zum Leben dazu, denn nur aus Bewegung kann Veränderung entstehen. Darum ist die Volatilität am Finanzmarkt kein Grund für Angst — vielmehr bietet sie die Chance auf Kursgewinne.“

Fakt ist jedoch, dass speziell Österreicher und Deutsche eine viel zu niedrige Aktienquote bei ihren Kapitalbeträgen haben. Oft lesen wir erschreckend niedrige Zahlen. Nur rund 10-20 Prozent der deutschsprachigen Menschen besitzen Aktienbeteiligungen. Das ist nachweislich „Vermögensvernichtung“ und führt im doppelten Sinne zu Wohlstandsverlusten.

Einerseits sind wir einigen Kräften ausgesetzt: Inflation, Niedrigzinspolitik und steigenden Steuern. Die Geldentwertung liegt in den letzten Jahren in Österreich und Deutschland zwischen 1,5 und 2 Prozent.

Gleichzeitig liegen die Zinserträge auf Sparbüchern und festverzinslichen Papieren wie Anleihen auf historischen Tiefständen: zwischen 0,01 und 0,25 Prozent und bei Anleihen teilweise sogar mit Negativrendite.

100.000 Euro für zehn Jahre veranlagt:

Hier ein Beispiel zur Verdeutlichung. Gegenüberstellung: Jemand hat die letzten zehn Jahre 100.000 Euro auf einem Sparbuch oder in einem weltweiten Aktienfonds gehalten:

Sparbuch bei schlechtem Zinsangebot und 2 % pro Jahr Inflation: 81.859 Euro

Sparbuch bei besserem Zinsangebot und 1,5 % pro Jahr Inflation: 90.480 Euro

Wertpapierdepot mit guter Performance von 5 %, KEST und 2 % Inflation: 117.632 Euro

Wertpapierdepot mit guter Performance von 5 %, KEST und 1,5 % Inflation: 123.653 Euro

Wertpapierdepot mit sehr guter Performance von 8 %, KEST und 2 % Inflation: 146.141 Euro

Wertpapierdepot mit sehr guter Performance von 8 %, KEST und 1,5 % Inflation: 153.608 Euro

Was du auf einen Blick sehr gut erkennen kannst: Sparer haben im Worst Case aus ihren 100.000 Euro nach 10 Jahren rund 82.000 Euro gemacht. Das ist ein Realverlust von 18.000 Euro! Hingegen haben Aktieninvestoren im schlechtesten Fall rund 118.000 Euro nach zehn Jahren bzw. im besten Fall sogar 154.000 Euro erzielt. Wir reden von einer Differenz von 36.000 bzw. 72.000 Euro!

Fernbleiben macht arm

Der größte Fehler ist also, gar nicht investiert zu haben! Wie so oft im Leben geht es um die ersten Schritte, die oft die schwierigsten, aber entscheidenden sind. Ich halte aus diesem Grund schon seit über zehn Jahren monatlich den Finanzspieleabend ab. Hier kannst du spielerisch anlegen ausprobieren und ohne Risiko am Kapitalmarkt investieren üben.

Letztes Jahr haben mein Partner Wolfgang Tritsch und ich ein eigenes Spiel, das „My First Million Game“, entwickelt. Das Spiel bildet eine sehr aktive Börse ab, wo du den Finanzmarkt mit seinen Schwankungen kennenlernen und zusätzlich über Spiel-Know-how-Fragen deine Finanzbildung ausbauen kannst – welche ja die Basis jeglichen Finanzerfolges ist. Das Ziel ist es, Menschen spielerisch den Zugang zu Finanzbildung zu ermöglichen.

Neben dem individuellen negativen Effekt des Wohlstandsverlustes, wie oben vorgerechnet, gibt es auch einen erheblichen Nachteil, der sich gesamtwirtschaftlich auswirkt. Wenn den Unternehmen weniger Kapital zufließt, leidet auch deren Wettbewerbsfähigkeit. Aus diesem Grund sollte immer auch ein Teil in europäische Aktien investiert werden.

Smartes Investieren am Kapitalmarkt

Viele Klienten befinden sich im Lebensstadium des Vermögensaufbaus. Über ihr Arbeitseinkommen abzüglich ihrer Lebenskosten schaufeln sie Monat für Monat Geldbeträge frei. Viele Anfänger machen nun den Fehler zu warten, bis sie eine größere Summe beisammen haben, um dann anlegen zu können.

Grundsätzlich ist dagegen nichts einzuwenden. Es sprechen nur zwei Erfahrungen massiv dagegen: Erstens kommen doch immer wieder Ausgaben dazu, die ungeplant mehr kosten. Wie zum Beispiel ein teurer Urlaub, doch mehr für Kleidung ausgegeben, doch eine hochwertigere Couch etc.

Eine Aussage eines Millionärs hat mir diesbezüglich sehr geholfen: „Geld, das wir nicht sehen, können wir nicht ausgeben.“ Wenn du monatlich automatisch über ein Sepa-Lastschriftmandat investierst, wird die Summe am Anfang des Monats abgebucht. Dieses Geld siehst du nicht, kannst es nicht ausgeben und lernst gut, mit deinem restlichen Geld auszukommen. Das wirkt wahre Wunder!

Zweitens kannst du über das monatliche Ansparen im Aktienmarkt sehr gut die Schwankungen ausnützen. In dem Fall kannst du dich freuen, wenn die Kurse fallen, denn so kaufst du mehr Anteile ein. Na dann, viel Spaß beim Vermögensaufbau und bis zum nächsten Abend mit My First Million Game!

Photo by Austin Distel on Unsplash

 

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Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

- Anthony Robbins 

 

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Warum du vor allem auf deine kleinen Ausgaben achten solltest

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DAS WICHTIGE

 

Interview mit Frank Boever: Fragen zum Immobilieninvestment

Interview mit Frank Boever: Fragen zum Immobilieninvestment

Immobilien sind für viele von uns ein spannendes Thema – nicht nur, um selbst drin zu wohnen, sondern auch als Kapitalanlage. Gerade vor der ersten Investition sind jedoch viele unsicher, was dieses Thema betrifft. Immobiliensachverständiger Frank Boever hat die Antworten auf die Fragen, die uns im Zusammenhang mit Immobilieninvestments beschäftigen.

 

1. Lieber Frank, du bist Immobiliensachverständiger, was genau ist ein Immobiliensachverständiger und was sind seine Aufgaben?

Die Grundlage eines Immobiliensachverständigen setzt sich aus diesen drei Berufsbildern zusammen:

  • Der Immobilienmakler: Er liefert Verkäufer und Käufer eine Markteinschätzung über den Wert der Immobilie.
  • Der Immobilienverwalter: Er kennt die Erträgnisse einer vermieteten Immobilie und die entsprechende Nachhaltigkeit der abgeschlossenen Mietverträge.
  • Der Bauträger: Er kalkuliert die Bauprojekte.

Man hat eine Ausbildung in einer dieser drei Berufsgruppen erfolgreich abgeschlossen, wie z. B. in meinem Fall den Studienlehrgang an der TU Wien. Dann ist man Immobilientreuhänder und kann als Sachverständiger tätig sein. Hier sind profunde Kenntnisse über den Immobilienmarkt und die rechtlichen Rahmenbedingungen eine Grundvoraussetzung.

Will man also eine Immobilie kaufen oder verkaufen, kann man einen Immobiliensachverständigen, oder auch Gutachter genannt, hinzuziehen, um den objektiven Wert einer Immobilie festzustellen.

 

2. Deine neue Funktion bei FiNUM ist ja, Immobilienprojekte am österreichischen Markt zu analysieren und interessante Projekte für unsere Klienten zu identifizieren. Wie machst du das bzw. was sind die wesentlichen Kriterien bei deiner Analyse?

Wie bereits oben erwähnt, liegt das Hauptaugenmerk auf der objektiven Bewertung der Immobilien bzw. Projekte. Eine Begutachtung oder Bewertung einer Immobilie hat daher unter der objektiven Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und sonstigen Beschaffenheiten des Grundstücks, ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse des Auftraggebers zu erfolgen.

Auf meine Funktion bei FiNUM bezogen bedeutet dies, dass ich die von Partnern der FINUM angebotenen Immobilienprojekte aus einer kritischen und unabhängigen Perspektive begutachte und somit eine tiefergehende Einschätzung der Projekte durchführe, als es üblicherweise seitens der Anbieter in den Verkaufsunterlagen dargestellt wird. Bei meiner Bewertung berücksichtige ich immer folgende Punkte: Prüfung der Verkaufsunterlagen auf Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit, Analyse der Immobilie hinsichtlich einer benutzerfreundlichen Bauführung, ob die Wohnungsgrundrisse durchdacht sind, ob alle notwendigen Nebenräume (Abstellräume, Fahrradabstellplatz usw.) vorhanden sind. Weiters überprüfe ich die seitens der Bauträger angegebenen Mieteinnahmen, also ob diese auf dem Markt wirklich erzielbar sind und attraktive Renditen erzielt werden.

Gute Hilfestellungen, wenn der Kunde dies selbst mal schnell prüfen will, bieten hier auch der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria (statistik.at) und der Mietenrechner der Stadt Wien (wien.gv.at).

Weitere wichtige Punkte, die ich berücksichtige, sind die direkte Umgebung der Immobilie, also Infrastruktur, Nahversorger, Schulen, Ärzte, Verkehrsanbindungen, aber auch ob es Themen gibt, die sich negativ auf die Attraktivität der Immobilie auswirken, wie z. B. erheblicher Straßenlärm, weitere beeinflussende Emissionen oder z. B. ein Vereinslokal der Rockergang im Erdgeschoß des Hauses.

All diese Themen werden von mir kritisch und detailliert untersucht und fließen schließlich in meine Empfehlung für ein Projekt mit ein, um den Kunden somit Sicherheit zu geben, dass nur die besten Projekte am Markt angeboten werden.

 

3. Die Immobilienpreise sind seit 2008 in Wien Umgebung stark gestiegen. Einige sprechen von einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Was ist deine Analyse dazu?

Es stimmt, dass die Preise für Immobilien in Österreich und Wien seit 2008 stark gestiegen sind, um rund 50 Prozent in den letzten zehn Jahren. Durch die damalige Finanzkrise wurde viel Geld von den Finanzmärkten gezogen und in Immobilien umgeschichtet, da Immobilien als sichere Geldanlage gelten. In den ersten fünf Jahren sind die Preise im Schnitt um sechs bis acht Prozent per anno gestiegen, was einen erheblichen Zuwachs bedeutet. In den letzten drei Jahren sehen wir jedoch, dass die durchschnittlichen Zuwächse bei rund zwei bis drei Prozent liegen, was der jährlichen Indexsteigerung seit 2016 entspricht.

Auch sehen wir, dass Banken bei Immobilienkreditvergaben auf einen entsprechend hohen Eigenmittelanteil bestehen, der bei 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises liegt, was die Ausfallsmöglichkeit von Kreditrückzahlungen bei einer möglichen Zinssteigerung verringert.

Eine gesunde Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin vorhanden, in den letzten Jahren konnte die Bautätigkeit nicht mit der Nachfrage mithalten. Zuletzt sind die Baubewilligungen jedoch gestiegen, sodass ein größeres Anbot am Markt ist und die Kunden bei der Auswahl der Projekte selektiver vorgehen und die Bauträger mit hochwertigen Projekten reagieren.

Wenn der Markt sich wie in den letzten drei Jahren weiterhin moderat aber stetig entwickelt, sehe ich keine Überhitzung des Immobilienmarktes.

 

4. Wenn wir uns jetzt ein wenig mehr der strategischen Seite von Immobilien annähern: Wann glaubst du, ist es für einen Privatinvestor sinnvoll, in Immobilienprojekte zu investieren?

Wenn man sich als Anleger dazu entscheidet in Immobilien zu investieren, sollte man sich zuerst überlegen, in welchem Bereich man sein Geld veranlagen will. Im Immobilienbereich gibt es hierzu folgende Möglichkeiten:

  • Beteiligung an einem Bauprojekt, auch als Bauherrenmodell bekannt. Hier beteiligt sich der Investor an einer Projektgesellschaft, welche eine Immobilie errichtet, und profitiert hier in erster Linie von den steuerlichen Vorteilen, da die anfallenden Kosten den Investoren zugewiesen werden. Üblicherweise werden die ersten positiven Rückläufe aus den Vermietungen nach 20 Jahren erzielt.

 

  • Bei einer Anlagewohnung erwirbt der Käufer eine Wohnung zu Vermietungszwecken, bei welcher er dann grundbücherlicher Eigentümer ist und über die er frei verfügen kann. Hier hat man ab dem ersten Monat der Vermietung Einnahmen. Es gibt Bauträger, welche eine Erstvermietungsgarantie anbieten oder die Wohnungen in einen Mietenpool geben. Hier hat der Vermieter dann zwar im Schnitt einen geringeren Ertrag, im Falle eines Leerstandes aber dann trotzdem Einkünfte.

 

  • Direktbeteiligung an einer Immobilie: Diese Variante wird von einigen Bauträgern als ein Investmentmodell mit einer geringeren Laufzeit von drei bis zehn Jahren angeboten. Der Kunde erwirbt ideelle Anteile an einer Immobilie und wird Gesellschafter an der Projektgesellschaft. Nach der festgelegten Laufzeit erhalten die Investoren einen vorher festgelegten Gewinn, welcher üblicherweise aus den laufenden Mieteinnahmen oder dem Verkauf der Immobilie erwirtschaftet wird.

 

  • In den letzten drei Jahren ist ebenfalls das Thema Crowd Investment verstärkt aufgekommen. Hier hat der Investor die Möglichkeit, sich über ein nachrangiges Darlehen an einem Immobilienprojekt zu beteiligen, stellt dem Bauträger Eigenmittel zur Verfügung und bekommt hierfür eine jährliche Verzinsung, die im Schnitt zwischen fünf und sieben Prozent liegt. Die Laufzeit beträgt üblicherweise zwei bis drei Jahre.

 

5. Es gibt immer wieder Privatpersonen, die eigentlich wenig Erfahrung mit Immobilien haben, die sich aber gerne eine Vorsorgewohnung zulegen möchten. Oft wollen diese Personen jedoch in kein Immobilienprojekt einsteigen, sondern sich selber eine Wohnung heraussuchen. Was ist deine Meinung dazu?

Zumal wenn man noch nicht so viel Erfahrung hat und sich das erste Mal mit dem Erwerb einer Immobilie als Investment beschäftigt, ist es ratsam, sich an einen Fachmann zu wenden, der zum einen den Immobilienmarkt kennt und weiß, auf welche Punkte man bei einem Immobilienkauf achten sollte. Dies umfasst die Prüfung der Verkaufsunterlagen, worauf man bei einer Besichtigung achten soll, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, welche Unterlagen der Verkäufer zur Verfügung stellen muss und welche Dokumente für eine Vertragsabwicklung notwendig sind.

Persönlich sehe ich das so, wie wenn ich mein Auto reparieren lassen muss, mir neue Laufschuhe kaufen will oder ein neues Badezimmer will: Hier gehe ich dann auch zum Mechaniker, ins Sportfachgeschäft oder ziehe einen Installateur zu Rate, um den bestmöglichen Service und maximale Unterstützung zu bekommen.

 

6. Auf welche Risiken können unerfahrene Immobilieninvestoren stoßen, mit denen sie nicht gerechnet haben?

Wenn man sich das erste Mal eine Immobilie kauft oder in Immobilien investieren will, sollte man sich zuerst den Anbieter genau anschauen. Hier macht es Sinn, sich wirklich intensiv mit dem Unternehmen zu beschäftigen und die Beständigkeit und Professionalität des Bauträgers zu durchleuchten.

Bei einem Neubauprojekt ist es grundsätzlich üblich, dass die Wohnungen bereits vor Baustart verkauft werden, das heißt, dass man eine Wohnung auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen, Pläne und Angaben das Anbieters erwirbt, was ohne grundlegende Erfahrungen teilweise schwierig sein kann und wo die Hinzunahme eines Beraters sinnhaft ist.

Die Nebenkosten, welche beim Immobilienerwerb entstehen, sind ebenfalls zu berücksichtigen. Neben der Grundbucheintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer und Vermittlungsprovision fallen noch Kosten für die Vertragsabwicklung und bei Finanzierung die Pfandrechteintragung an. Als Richtwert kann man für die Nebenkosten rund acht bis zehn Prozent auf den Kaufpreis draufrechnen.

Bei der Vermietung und Betreuung der Wohnung gibt es ebenfalls einige Aspekte, die es zu beachten gilt: Wie hoch darf die Miete sein, welche Mietverträge gibt es, was passiert, wenn ich befristet vermiete, was wenn der Mieter nicht mehr zahlt, wofür ist die Kaution da, welche Pflichten und Rechte hat der Mieter, welche der Vermieter usw.

Die meisten Bauträger bieten auch die laufende Betreuung der Wohnung an. Hier sollte man sich überlegen, ob man dann nicht gegen eine geringe monatliche Gebühr die Betreuung der Wohnung an eine professionelle Hausverwaltung abgeben will.

 

7. Aktuell sind die Finanzierungskosten sehr niedrig, weil die Kreditzinsen auf einem historischen Tiefpunkt sind. Allerdings sind die Immobilienpreise hoch. Wie glaubst du werden sich diese beiden Faktoren in Zukunft verhalten?

Die Zinsen für Finanzierungen sind bekanntlich seit zwei Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau und machen eine Fremdfinanzierung für Investoren natürlich interessant. Wie oben erwähnt, haben sich die Immobilienpreise in letzter Zeit eingependelt bzw. gibt es im Luxussegment eine Stagnation der Preise.

Im Anlagewohnungsbereich sehe ich eine gesunde wirtschaftliche Ausgeglichenheit, weil die Entwickler zum einen über die Qualität und Lage der Projekte, aber auch über die erzielbaren Renditen in der Vermietung die Immobilien für Investoren attraktiv halten. Hier können sich die Verkaufspreise somit nur in den Verhältnissen der marktgerechten Mieten bewegen, da ansonsten die Renditen, welche die Investoren verlangen, nicht erzielbar sind.

Allgemein heißt es, dass es durch die Änderung bei der Führung der Europäischen Zentralbank in den nächsten Jahren auch wieder Bewegung bei der Zinspolitik in der Europäischen Union geben wird. Persönlich sehe ich den Österreichischen Immobilienmarkt aber als stabil an und durch die strengeren Kreditvergaberichtlinien der inländischen Banken werden etwaige Kreditausfälle, auch bei einer möglichen Zinserhöhung, gering ausfallen.

 

8. Sollen Investoren deiner Meinung nach auf ein Sinken der Immobilienpreise warten?

Wenn man die Möglichkeit hat, zum heutigen Zeitpunkt mit einem verhältnismäßig geringen finanziellen Risiko eine Anlagewohnung zu erwerben, würde ich zum direkten Kauf einer Immobilie raten. Abwarten und schauen, ob und wann es zu einem Preisnachlass bei Immobilien kommen wird, würde ich nicht machen. Die Nachfrage nach Wohnungen, auch im Mietbereich, in den Städten und im direkten Umland ist weiterhin ungebrochen und wird, so denke ich, auch in den nächsten fünf bis sieben Jahren nicht nachlassen.

 

9. Viele unserer Klienten haben das Ziel, in ihrer Erwerbsphase zwei bis zehn Vorsorgewohnungen aufzubauen. Würdest du so einem Klienten eine Streuung über mehrere Städte empfehlen oder eher den Heimmarkt, sprich den Wienern eher zu Wien raten?

Wenn man sich ein Immobilienpaket über einen bestimmten Zeitraum aufbauen will, macht es Sinn, sich auch über seinen Heimatmarkt hinaus zu bewegen und nach potentiellen guten Investitionsmöglichkeiten Ausschau zu halten. Wenn man sich über einen längeren Zeitraum mit Immobilien beschäftigt, wie es bei zwei bis zehn Immobilien sicherlich der Fall sein wird, bekommt man eine gewisse Affinität und sieht, wohin sich der Markt entwickelt.

Ein aktives Immobilieninvestment besteht also auch aus Beobachtung der Regionen und Indizien, wie sich diese entwickeln. Aktuell sehe ich persönlich noch gutes Potential in allen Hauptstädten sowie im Umland von Wien, Graz, St. Pölten, aber auch im Westen Österreichs in und um Innsbruck oder Bregenz.

 

10. Du hast durch deinen Beruf eine hohe Affinität zu Immobilien. Investierst du selber in Immobilien? Wenn ja, investierst du ausschließlich in Immobilien oder auch in andere Veranlagungsformen?

Meine Berufswahl Immobilientreuhänder ist unter anderem aus dem vorherigen privaten Interesse an Immobilien und Immobilieninvestitionsmöglichkeiten entstanden. Ich investiere laufend in Immobilien, wobei mein Hauptaugenmerk auf dem Ankauf von sanierungsbedürftigen Wohnungen bzw. Wohnungspaketen liegt.

Selbstverständlich schaue ich hier auf eine bestmögliche Ertragssituation bzw. Verwertung der Immobilie im Verkauf. Es macht mir aber auch sehr viel Freude, eine alte Wohnung wieder so herzurichten, dass wieder was Schönes daraus wird und die späteren Bewohner gerne drin wohnen.

Ebenfalls habe ich mich in letzter Zeit mit dem Thema Crowd Investment beschäftigt und auch hier bereits bei einigen Projekten investiert.

Weitere Investitionen, welche ich in meinen Veranlagungsportfolio habe, sind Gold, Aktien bzw. ETFs und eine klassische Lebensversicherung und Sparveranlagung. Hierdurch habe ich die meisten Veranlagungsklassen abgedeckt und eine gute Risikostreuung.

 

11. Abschließend würde uns noch interessieren, nach welchem Lebensmotto du lebst?

Hier habe ich zwei Lebensweisheiten, nach denen ich versuche zu leben:

„Jeder große Traum beginnt mit einem Träumer. Erinnere dich immer daran, dass du in dir die Stärke, die Geduld und die Leidenschaft trägst, um nach den Sternen zu greifen und die Welt zu verändern.“

„Alle sagten: Das geht nicht. Dann kam einer, der wusste das nicht und hat’s gemacht.“

 

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Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

- Anthony Robbins 

 

ALEXANDER OBERENZER

 

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