Richtig in Immobilien investieren

Richtig in Immobilien investieren

Richtig in Immobilien investieren

Lerne in diesem Artikel wichtige Tipps und Tricks rund um Immobilienkäufe und Finanzierungen kennen.

Ist es aktuell sinnvoll eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten? Im heutigen Artikel machen wir uns Gedanken über ein Investment in Immobilien mit dem Ziel, laufende Einnahmen zu generieren.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Je nach persönlichem Grenzsteuersatz kann es also im Vergleich zu KESt-pflichtigen Investments zu deutlich höheren Steuersätzen kommen. Dafür können Aufwendungen für die Immobilie (Erhaltungsaufwand, Maklerkosten, Inserate für Mietersuche, Steuerberatungskosten etc.) sowie die Kreditzinsen von der Steuerbemessungsgrundlage in Abzug gebracht werden.

Niedrigzinsumfeld nützen

Tipp: Das aktuelle Niedrigzinsumfeld begünstigt ein kreditfinanziertes Investment. Insbesondere kann es sich lohnen, über eine längere Fixzins-Bindung nachzudenken. Dies erleichtert die Planbarkeit und führt über die indexierten Mieterträge zu jährlich steigendem Cashflow!

Von entscheidender Bedeutung ist aber immer die Überlegung, welche Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet wird. Die Kennzahl hierfür ist der RoI (Return on Investment). So kann man mehrere Projekte miteinander vergleichen und entscheiden, welches Investment wirtschaftlich am sinnvollsten zu tätigen ist, und auch erkennen, welches Objekt nach den starken Preisanstiegen der letzten Jahre möglicherweise nicht mehr attraktiv ist.

Laufzeit als wichtiges Entscheidungskriterium

Zusätzliche Entscheidungskriterien betreffen die Fragen, wie lange die geplante Investition laufen soll, wie flexibel eine mögliche Wiederveräußerung möglich ist, welchen Aufwand man selbst bei der laufenden Bewirtschaftung in Kauf nehmen möchte und wie viel Eigenkapital für das Investment eingesetzt werden kann bzw. muss.

Beachte die Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen rund 10–15% Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Notar, Finanzierungsnebenkosten) an. Das bedeutet, am Tag nach dem Kauf hat die Immobilie bereits 10–15% an Wert verloren. Bei moderat steigenden Immobilienpreisen von rund 2% per anno dauert es also 5 bis 7 Jahre, bis sich überhaupt erst die Nebenkosten amortisiert haben. Wenn man die vermietete Immobilie durch einen Kredit finanzieren will, was steuerlich gesehen sinnvoll ist, dann sollte man zumindest Eigenmittel in Höhe der Nebenkosten einbringen können. Einige Projekte erfordern einen noch höheren Eigenmittelanteil.

Wer sich nicht so lange binden möchte oder noch nicht genügend Eigenkapital aufgebaut hat, der kann konservativ in Form eines offenen Immobilienfonds oder spekulativ in Form von Crowd Investing in Immobilienprojekte investieren.

Selbermachen oder auslagern?

Sind genügend Eigenmittel vorhanden und will man langfristig in Immobilien als Sachwert investieren, dann kann man das in Form von Vorsorgewohnungen oder, bei höherem Einkommen und etwas mehr Risikobereitschaft, auch in Form von Bauherrenmodellen tun.

Als Vorsorgewohnung kommt grundsätzlich jede am Markt befindliche Eigentumswohnung in Betracht. Am stärksten nachgefragt und daher am einfachsten zu vermieten sind kleine 1–2-Zimmer-Wohnungen mit leistbarer Miethöhe. Wenn du gerne selbst die Anschaffung des Mietobjektes und dessen Vermietung in die Hand nehmen willst, dann achte auf eine vernünftige Relation zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete. Zusätzlich solltest du unbedingt überprüfen, ob die Reparaturrücklage im gewünschten Objekt in der Vergangenheit ausreichend hoch dotiert war oder ob hier unerwartete zusätzliche Kosten drohen könnten. Hinsichtlich Finanzierung bedenke bitte, dass die geplanten Mieteinnahmen oft nur mit 70–80% in der Haushaltsrechnung angesetzt werden können.

Vor-/Nachteile?

Vorteil beim Selbermachen ist, dass höhere Erträge erzielt werden können – bzw. auch müssen, schließlich musstest du ja auch einiges mehr an Zeit und Arbeit investieren. Ein Nachteil ist, es können dir auch deutlich mehr Fehler passieren: Wenn du also handwerklich weniger geschickt bist, dir der Umgang mit Handwerkern fremd ist oder wenn du ganz einfach wenig Erfahrung bzw. Know-how auf dem Gebiet hast, dann rate ich dir die Aufgaben entsprechend auszulagern.

Immobilienprofis

Wer sich nicht selbst um die Vermietung kümmern möchte, fährt am besten mit Vorsorgeprojekten, die ein Rundumservice inklusive Vermietung und Verwaltung bieten. Hier gilt natürlich, dass der Return on Investment durch das zusätzliche Service reduziert wird. Steuerlich gesehen bietet ein Investment in ein Bauherrenmodell den größten Hebel. Hier solltest du im Projektzeitraum (die ersten 1–3 Jahre) über ein gutes jährliches Einkommen verfügen, um die Abschreibungen gut nutzen zu können. Da mit einem Bauherrenmodell ein größeres Risiko verbunden ist, solltest du unbedingt auf solide Anbieter setzen, die bereits eine entsprechende Referenzliste von erfolgreichen Projekten vorlegen können.

Komm und spiele Immo-Cashflow

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