Investieren in Immobilien: Was man über Kredite wissen muss...

 In Cashflow, dem Spiel des renommierten Vermögensstrategen Robert T. Kiyosaki, ist eine der möglichen Strategien zum Aufbau eines regelmäßigen Cashflow das Investment in vermietete Immobilien (wer das Spiel noch nicht kennt, kann es bei unseren Cashflow-Abenden kennenlernen …)

 

Die Grundidee einer vermieteten Immobilie ist einfach:

 

Du kaufst eine Wohnung und vermietest diese, die Mieteinnahmen und eine mögliche Wertsteigerung des Objektes bei Veräußerung sind die beiden Hauptparameter für deinen Return on Investment (ROI). In unserem heutigen Artikel wollen wir uns die Aspekte Eigenkapitaleinsatz und Kreditgestaltung genauer ansehen. Zu diesem Zweck blenden wir alle anderen Faktoren für den Ertrag aus der Immobilie (Abschreibung, Aufwand für Vermietung, Instandhaltung etc.) aus, sonst würde das Thema hier zu komplex ausfallen.

Angenommen du hast 200.000.- Euro liquide verfügbar und willst diese in eine Vorsorgewohnung investieren, die dir danach monatliche Einnahmen bringen soll. Du entscheidest dich für eine 45-m2-Wohnung im 6. Bezirk in Wien, die 180.000,- Euro kostet (4.000,-/m2). Die restlichen 20.000,- Euro von deinem Investitionskapital (200.000,- Euro) benötigst du für die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler …).

 

Du bezahlst diese Wohnung also komplett aus Deinem Cash.

 

Deine Wohnung kannst Du in Folge vermieten, du bekommst 10,- Euro/m2, also 450,- Euro Monatsmiete kalt. Die Betriebskosten, Strom und Heizung zahlt der Mieter extra on top.

Dein Return on Investment (ROI) bei Barzahlung kalkuliert sich vereinfacht so:

450,- Euro Miete x 12 Monate = 5.400,- Euro geteilt durch 200.000,- Euro (deine Investition)

-> Dein ROI beträgt somit 2,7% vor Steuer. Nun kommt dein Grenzsteuersatz zur Anwendung. Wenn du ein gutes Einkommen aus deiner beruflichen Tätigkeit hast, gehen 50% deiner Mieteinnahmen an den Fiskus, es bleiben Dir also 2.700,- Euro nach Steuer, und somit 1,35% ROI.

So weit, so gut. Aktuell jedenfalls besser als ein Sparbuch. Die Frage stellt sich aber: Ist das finanziell intelligent?

Bleiben wir bei der gleichen Ausgangssituation. Du hast 200.000,- Euro und kaufst dieselbe Wohnung. Du entscheidest dich aber, nur 60.000,- Euro (30% Eigenkapital) einzusetzen, den Rest über Kredit zu finanzieren.

 

Wie sieht die Rechnung dann aus?

 

Du brauchst einen Kredit in folgender Höhe: 140.000,- Euro plus 4% für Gebühren = 145.600,- Euro. Um längere Planungssicherheit zu haben, entscheidest du dich für einen längeren Fixzinssatz, dessen Höhe von deiner Bonität, von dem Objekt und von deinen Verhandlungen mit der Bank abhängt. Wir nehmen hier einen Fixzinssatz von 2% an:

Dieser Kredit kostet dich bei einer Laufzeit von 25 Jahren monatlich 617,- Euro. In dieser Rate sind Zinsen und Tilgung enthalten. Im ersten Jahr bezahlst du insgesamt 2.871,- Euro an Zinsen, und du tilgst 4.535,- Euro von deinem Kreditbetrag. Nach einem Jahr hast du also insgesamt die ursprünglich eingesetzten 60.000,- Euro sowie die Tilgung in Höhe von 4.535,- Euro an Eigenmitteln eingebracht, also zusammen 64.535,- Euro. Von der Kreditrate kannst du steuerlich die Zinsen abschreiben, was sich sehr positiv auf den ROI auswirkt.

 

Dein ROI kalkuliert sich nun folgendermaßen:

5.400.- Euro Miete minus 2.871,- Euro Zinsaufwand = 2.529,- Euro geteilt durch 64.535,- Euro (eingesetztes Eigenkapital nach einem Jahr) = 3,92% vor Steuer

Die Hälfte geht wieder an den Fiskus, somit beträgt dein ROI nach Steuer etwa 1,96%. Du hast also deinen Return on Investment gegenüber dem Kauf ausschließlich aus Eigenmitteln um knapp 45% gesteigert!

 

Wäre es dann nicht besser, ganz ohne Eigenkapitaleinsatz zu kaufen?

 

Nun, ganz ohne einen gewissen Eigenkapitaleinsatz wirst du meist nicht durchkommen. Bei guter Bonität ist aber eine 100%-Finanzierung des Kaufpreises möglich. Lediglich die Kaufnebenkosten musst du aus dem Eigenkapital zahlen. Das wären in unserem Beispiel also 20.000,- Euro. Somit benötigst du einen Kredit über 180.000,- plus 4% = 187.200,-.

Die Rate dafür über 25 Jahre mit 2% beträgt pro Monat knapp 793,50,- Euro.

Auch hier zahlst du wieder Zinsen (im ersten Jahr: 3.691,- Euro) und Tilgung (im ersten Jahr: 5.831,- Euro).

Dein ROI schaut nun so aus:

5.400,- Euro Miete minus 3.691,- Euro Zinsen = 1.709,- Euro geteilt durch 25.831,- Euro

= 6,62% vor Steuer bzw. rund 3,31% nach Steuer, also noch mal ein schönes Stück rentabler.

Da in deiner Darlehensrate Zinsen und Tilgung enthalten sind, sich aber deren Anteil an der Rate im Laufe der Zeit verändert (zu Beginn hast du viel Zinsen und wenig Tilgung, am Ende der Laufzeit umgekehrt), ergibt sich jedes Jahr eine neue Betrachtung. Nach jedem weiteren Jahr addierst du die zusätzlich erfolgte Tilgung zu deinem bereits investierten Kapital dazu, um dein Gesamtinvestment zu ermitteln. Die jährlichen Mieteinnahmen werden üblicherweise der Inflation angepasst. Diese dividierst du durch dein eingesetztes Kapital, um deinen Return on Investment neu zu ermitteln.

Es zeigt sich klar, dass der Kauf einer vermieteten Immobilie mit einem hohen Anteil an Fremdkapital dir einen höheren Ertrag auf das eingesetzte Kapital bringt – und somit finanziell intelligent ist.

Hier noch einmal im Überblick der Vergleich der besprochenen Varianten:

Kauf mit 100% Eigenkapital 30% Eigenkapital 10% Eigenkapital
ROI vor Steuer 2,70% 3,92% 6,62%
ROI nach Steuer 1,35% 1,96% 3,31%

 

Geht da noch mehr? Ja, aber das sprengt hier den Rahmen.

 

Tipp:

Es lohnt sich, vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung mit einem guten Berater über verschiedene Varianten nachzudenken und zu berechnen, wie viel Eigenkapitaleinsatz sinnvoll ist und welche Kreditgestaltung für die individuelle Situation am besten geeignet ist! Mit tilgungsfreien Zeiträumen oder Darlehen, bei denen die Tilgung vertraglich anders gestaltet ist, kannst du deinen Return on Investment noch einmal ordentlich steigern!

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