Immobilien: Kaufen in Wien? Ja oder Nein?

Soll ich aktuell in Wien eine Immobilie kaufen?

 

Oft ist der Kauf einer Immobilie die mitunter größte Geldsumme, die Menschen in ihrem Leben ausgeben bzw. investieren. Hier sich vorab ein paar Gedanken zu machen halte ich für sehr wichtig. Nicht umsonst wird oft zu teuer, zu groß und zu kurzfristig gekauft. Einmal eine falsche Immobilie zu besitzen, kann sehr viel Ärger und Lebensqualität kosten, egal ob du selber darin wohnst oder du sie vermietest. Leider beobachte ich aktuell und in den letzten Jahren ein regelrechtes „blindes“ Kaufen von Immobilien. Das Credo scheint zu lauten: Eine Immobilie ist sicher, das Geld ist eh nichts wert und die Zinsen sind niedrig, also muss Betongold gekauft werden. In diesem Artikel erfährst du von mir die wichtigsten Informationen, Kennziffern und Daten rund um Immobilienkauf in der Region Wien und Umgebung.

 

8 Fragen Immo-Checkliste: Aller Anfang ist schwer und beginnt mit der richtigen Frage

 

Bevor du überhaupt Immobilien auf den einschlägigen Online-Portalen zu suchen beginnst, empfehle ich dir, gegebenenfalls gemeinsam mit deinem Partner, folgende Fragen zu beantworten:

  • Warum willst du eigentlich eine Wohnung oder ein Haus kaufen?
  • Willst du die Immobilie, weil du selber darin wohnen willst oder weil du sie vermieten willst?
  • Wie hoch ist dein Eigenkapital, das dir aktuell für den Kauf zur Verfügung steht?
  • Wie viel Quadratmeter Wohnfläche sind optimal?
  • Wie lange planst du in der Immobilie zu wohnen bzw. wie lange willst du sie besitzen?
  • Ist es in deiner Region besser zu kaufen oder zu mieten?
  • Musst du einen Kredit aufnehmen?
  • Kannst du dir die Ratenzahlung gut leisten bzw. welchen Anteil deckt die Miete ab?

Ein paar Anregungen zur Beantwortung der Checkliste:

Es macht einen großen Unterschied, ob du die Immobilie selber bewohnen willst oder sie vermietest. Wer von Euch schon einmal bei uns Cashflow spielen war, der kennt den Unterschied. Du musst bei deiner Finanzbetrachtung zwischen Vermögenswert und Verbindlichkeit unterscheiden können. Ein Vermögenswert ist so definiert, dass er dir Geld wieder in deine Geldbörse bringt. Hingegen ist eine Verbindlichkeit etwas, dass dir Geld aus deiner Geldbörse zieht. Damit ist die vermietete Wohnung ein Vermögenswert, da mir ja monatlich Geld zufließt, hingegen ist die selbst genutzte Wohnung eine Verbindlichkeit, weil sie mir permanent Geld aus meiner Geldtasche zieht: Kreditrate, Erhaltungskosten, Versicherung, Steuer, Betriebskosten etc.

 

Klein ist fein:

 

Immer eine gute Regel – kaufe klein und smart. Grundsätzlich rate ich dazu, bei einem Immobilienkauf langfristig zu denken. Wenn du nicht langfristig planen kannst, dann miete lieber und lass als Investor die Hände von Immobilien! Wenn du kaufst, dann kaufe keine extravaganten Immobilien, die lassen sich schwer verkaufen und keiner zahlt dir später einmal diese Extravaganz. An welchem Ort herrscht die größte Nachfrage und dort langfristig bestehen bleiben? Gefragt sind Immobilien mit guter Verkehrsanbindung öffentlich und/oder Privatverkehr. Zusätzlich geht der Trend zurück zu kleineren Wohnungen, da die Preise ja gestiegen sind. Je nachdem, für wie viele Personen du rechnen willst, so halte ich die Faustregel von rund 30–35 Quadratmetern pro Person für praktikabel. Gut geschnittene Häuser mit 120 Quadratmetern und 3 Schlafzimmern lassen sich einfach leichter vermieten als das 250-Quadratmeter-Haus. Die Nachfrage ist deutlich höher, damit sind bessere Preise zu erzielen und es sinkt das Leerstandsrisiko.

 

Wie viel Immobilie kannst du dir überhaupt leisten?

 

Der klassische Fehler bei der Immobiliensuche ist, zu beginnen, ohne seine eigenen Finanzen zu kennen. Hast du einmal begonnen und deine Traumwohnung gefunden, dann überwiegt sehr stark deine Euphorie und du unternimmst alles, um dir diesen Wunsch zu erfüllen. Nicht wenigen vor allem jungen Pärchen passiert dann eine massive finanzielle Überforderung und nicht selten scheitern sie daran, müssen mit Abschlägen verkaufen.

Zwei Kennziffern sind für die erste Finanzbetrachtung wichtig: Erstens, wie hoch ist deine Eigenkapitalquote – sprich wie viel Geld hast du für den Kauf zur Verfügung? Und zweitens, wie sieht deine monatliche Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aus? Wenn du diese zwei Ziffern berechnet hast, kannst du dir sehr leicht ermitteln, wie viel deine Immobilie überhaupt kosten darf. Banken wollen bei deiner Finanzierung von dir rund 20–30 Prozent Eigenkapital eingesetzt haben. Hast du also 100.000 Euro Eigenkapital, dann könntest du dir rund 500.000 Euro finanzieren, sofern beide Kennziffern zusammenpassen. Abhängig von den Finanzierungskonditionen müsstest du zwischen 1100 und 1500 Euro monatlich für den Kredit aufwenden. Wenn sich das mit deinen monatlichen Einnahmen einfach ausgeht, dann kannst du dir diese Immobilie leisten, wenn nicht, dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder später kaufen, wenn Einkommen und Kapital gestiegen sind, oder kleiner kaufen. Meine dringende Empfehlung an dich: Wenn du nicht regelmäßig Immobilien kaufst, unbedingt vor dem Kauf einer Immobilie den Finanzierungsplan mit einem kompetenten Finanzberater besprechen und berechnen!

 

Die wichtigsten 3 Kennziffern beim Immobilienkauf

 

Eigenkapitalquote:

Das ist jener Anteil vom Kaufpreis, den du selber mit deinem Kapital einbringst. Formel: Eigenkapital/Gesamtkapital x 100 (Achtung: inklusive Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten und eventuellen Umbaumaßnahmen und Einrichtungskosten)

Beispiel: Kaufpreis: 400.000 Euro + Einrichtung und Nebenkosten: 60.000 = 500.000 Euro. Eigenkapital 100.000 Euro.

Rechnung: 500.000/100.00 x 100 = 20%.

Die Eigenkapitalquote beträgt 20 Prozent.

Tipp: Vor allem Personen, die in Immobilien investieren, sollten sich intensiv mit der richtigen Eigenkapitalquote auseinandersetzen. Diese kann großen Einfluss auf die Gesamtrendite deines Investments haben.

 

Mietrendite oder Return of Investment (ROI):

 

Das ist jener Anteil von den Investitionskosten, den du jährlich über deine Mieteinnahme lukrieren würdest.

Formel: Jahresreinertrag (Mieteinnahme-Kosten wie z.B. Instandhaltung)/Investitionskosten (siehe Gesamtkapital von Eigenkapital) x 100

Beispiel: Investitionskosten: 300.000 Euro, Jahresreinertrag 9.720 Euro

Rechnung: 9.720/300.000 x 100 = 3,24%

Die Mietrendite bzw. der ROI beträgt 3,24%. Achtung: natürlich brutto, weil du diesen Ertrag noch in der Einkommenssteuer versteuern musst!

 

Kauf-Miet-Indikator:

 

Gibt jene Anzahl an Jahren wieder, die du brauchst, um den Kaufpreis deiner Immobilie mittels deiner Mieteinnahmen zurückzuzahlen.

Formel: Gesamtkaufpreis/Jahresmiete

Beispiel: Gesamtkaufpreis: 300.000 Euro, Jahresmiete: 9.720 Euro

Rechnung: 300.000/9.720 = 30,86 Jahre

Du brauchst mindestens 30 Jahre, um den Kaufpreis wieder zurückzubekommen – mindestens, weil wir hier mit der Bruttomiete gerechnet haben. Je nach Steuerklasse dauert es wesentlich länger.

 

Derzeitige Situation in Wien im Verhältnis zu den anderen Landeshauptstädten

 

Hier beziehe ich mich auf den Kauf-Miet-Indikator von ImmobilienScout 24 (http://www.immobilienscout24.at/unternehmen/presse/presseaussendungen/2016/22-06-2016-kauf-miet-indikator.html):

Landeshauptstadt Kauf-Miet-Indikator
Wien 31,10
St. Pölten 18,55
Eisenstadt 15,51
Graz 27,91
Klagenfurt 27,20
Linz 27,84
Salzburg 31,95
Innsbruck 27,74
Bregenz 27,83

 

Wenn du dir die Tabelle genau ansiehst, dann fällt schon auf, dass Wien und Salzburg am längsten brauchen, bis du dein Geld wieder eingenommen hast. Damit können wir relativ objektiv sagen: In Wien ist es grundsätzlich teuer zu kaufen. Einzelne Immobilienprojekte können jedoch sehr spannend sein! Interessante Alternativen bieten St. Pölten und Eisenstadt. Wer also sein Eigenheim schaffen will, der sollte durchaus für sich einmal definieren, ob er auch außerhalb Wiens mit guter Anbindung wohnen will. Innerhalb des „Speckgürtels“ ist noch teuer, aber ein paar Kilometer weiter schon viel günstiger. Hier könnte ein Blick auf die Erreichbarkeit spannend sein. Zum Beispiel ist die Strecke St. Pölten-Wien Stadtgrenze per Bahn in 30 Minuten zu erreichen. Für Investoren würde ich mir aktuell auch die größeren (Bezirks)-Städte ansehen: Tulln, Krems, Zwettl, Hollabrunn, Wolkersdorf etc. und anhand der konkreten Immobilie die Kennziffern berechnen.

 

Gibt es interessantere Bezirke in Wien, um zu investieren?

 

Um diese Frage zu beantworten, möchte ich dir folgende Grafik von „derstandard.at“ empfehlen.
http://derstandard.at/Immopreise/Wien/Wohnung/Miete

Hier findest du für jeden Bezirk den Durchschnitts-Quadratmeter-Preis und die Durchschnittsmiete. Anhand der Kennziffern, die ich dir gerade vorgestellt habe, kannst du dir diese Frage relativ schnell selber beantworten. Ein konkretes Beispiel möchte ich aber mit dir doch durchrechnen, weil es mich selber interessiert. Ich habe nämlich 2011 eine kleine Wohnung im 10. Bezirk über ein Immobilienprojekt in Form eines Bauherrnmodells gekauft. Zur Erklärung: Über diese Modelle können die Renovierungsarbeiten und andere Kosten abgesetzt werden, womit sich die Gesamtrendite verbessert. Aber lassen wir das weg und sagen einfach, ich würde heute diese Wohnung kaufen wollen und ich möchte mir den Kauf-Miet-Indikator berechnen:

Kosten pro m2:4.011 Euro, für 43m2 also: Gesamtkosten 172.473 + 10% Kaufnebenkosten = 189.720 Euro

Mieteinahme pro m2: 18,09 Euro, für 43m2 also: 777,87 x 12: Jahresmieteinnahme: 9.334 Euro

Formel: Gesamtkaufpreis/Jahresmiete

Rechnung: 189.720/9334 x 100 = 20,32

Heute hätte ich in 20,32 Jahre den Kaufpreis über Miete wieder zurück verdient und würde ab dann Gewinne erzielen. Allerdings haben wir in diesem Beispiel keine Erhaltungsrücklagen gebildet, was wir noch einpreisen müssten. Aber an diesem Beispiel sehen wir, Wien ist nicht gleich Wien. Es gibt sehr wohl unterschiedlich interessante Bereiche in Bezug auf eine Investition. Wichtig ist, dass du dir immer die Kennziffern berechnest, um ein Gefühl für das Investment zu bekommen.

 

Fazit für Immobilienkäufer im Raum Wien:

 

  • Kaufe kleinere Wohneinheiten, hier gibt es mehr Nachfrage und es sind auch bessere Quadratmetermieten zu erzielen.
  • Aktuell solltest du bei Immobilieninvestements mit weniger Eigenkapital arbeiten und einen höheren Fremdkapitaleinsatz einplanen. Damit verbesserst du die Gesamtrendite und nützt die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten aktuell aus. Hier stehen wir dir gerne mit einer fundierten Finanzierungsplanung zur Seite.
  • Einzelne Immobilieninvestments in Wien können interessant sein, die meisten Investoren kaufen aktuell aber zu teuer.
  • Suche auch in den größeren Städten rund um Wien. Hier die Faustregel: Alles, was du innerhalb von zwei Stunden per Auto von Wien aus erreichen kannst, kannst du dir ansehen.
  • Überlege, ob du selber Immobilien besichtigen, du dich selber um alles kümmerst willst, oder ob es für dich besser ist, mit professionellen Immobilienentwicklern zusammenzuarbeiten. Aus meiner Erfahrung ist diese Entscheidung stark abhängig von deiner beruflichen Tätigkeit und deinen Zeitressourcen.
  • Wenn du dich gerne mit dem Thema auseinandersetzen willst, in nächster Zeit eine Immobilie kaufen und noch mehr Hintergrundwissen erhalten willst, dann komm doch einfach zu unserem eigens entwickelten Immo-Cashflow. Melde dich hier an: http://www.finanzielle-intelligenz.at/immo-cashflow-abend/

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