Die nächste Krise kommt bestimmt. Was hilft: gute Vorbereitung

Die nächste Krise kommt bestimmt. Was hilft: gute Vorbereitung

Die nächste Krise kommt bestimmt. Was hilft? Gute Vorbereitung

Wer erinnert sich nicht an die Finanzkrise 2008?

An die Angst, die Anspannung und Ungewissheit?

Am 15. September 2008 geht mit Lehman Brothers eine der größten US-Investmentbanken in die Brüche. Die Bilder von Büroangestellten, die in Pappkartons ihre persönlichen Sachen aus dem Büro tragen, gehen um die Welt. Nicht Tausende, sondern Hunderttausende gleicher Fälle folgen. Die Auswirkungen treffen auch Österreich mit voller Wucht. Die Verluste werden so groß, dass am 10.10.2008 das erste Mal in der Geschichte der Wiener Börse der Handel ausgesetzt wird.

 

Die Headlines der Zeitungen signalisieren nichts als Unheil: Weltweit brechen die Aktienkurse massiv ein; Keiner traut sich mehr zu handeln; Die Weltwirtschaft kommt ins Stocken; Die Kündigungswelle kommt auf uns zu etc. Weltweit verlieren die Börsen 50–60% an Wert. Es setzt sich bei Anlegern rund um den Globus die Meinung durch, dass diese Krise anders ist als alles jemals erlebte. Panik macht sich breit und Massen an Menschen verkaufen ihre Aktien: Denn es droht der Komplettzusammenbruch. Sie alle haben sich sehr blutige Nasen geholt!

 

Warum ich von dem Crash erzähle? Weil Crashs Teil von Börsen sind. Sie sind immer vorgekommen und werden immer wieder vorkommen. Also lohnt es sie zu kennen, zu verstehen und in einer ruhigen Phase Leitlinien zu definieren. So sparst du dir viel Ärger und Verluste – und steigst nicht selten mit schönen Gewinnen aus! Aber dann stelle ich mir doch die Frage, ob es nicht besser wäre Aktien zu meiden? NEIN, NEIN, NEIN, weil Aktien dir zu Wohlstand verhelfen wie keine andere Veranlagungsform, wenn du gewisse Regeln beachtest. Aktien waren die letzten 200 Jahre der beste Ort für langfristig orientierte Anleger.

 

Das solltest du über Aktienentwicklungen wissen

 

Diese Entwicklungen möchte ich dir anhand des S&P 500 zeigen, des Amerikanischen Aktienindex der 500 größten amerikanischen börsennotierten Unternehmen. Dieser Markt ist der am besten beforschte. Zwei Begriffe benötigen wir dafür: Wenn der Markt mindestens 10% von seinem Höchststand verliert, nennt man das Marktkorrektur. Wenn er mehr als 20 % einbricht, reden wir von einem Crash oder Bärenmarkt. Jetzt frage ich dich, wie oft glaubst du kommt eine Korrektur historisch vor?

Was glaubst du: jährlich, alle 2 Jahre, 3 Jahre, 5 Jahre, 10 Jahre, 20 oder 30 Jahre?

 

Die Antwort war auch für mich bei der Auseinandersetzung mit dem S&P 500 überraschend. Korrekturen gibt es jährlich. Wow, so häufig! Wie lange dauern Korrekturen in der Regel an? Rund 54 Tage und fallen im Schnitt um rund 14%. Aber für mich noch verblüffender ist die Tatsache, dass nur 20 % der Marktkorrekturen tatsächlich zu Crashs werden. Was lernen wir daraus? 80% der Korrekturen sind nach 54 Tagen schon wieder vorbei.

 

Schauen wir uns nun die Bärenmärkte an. Diese gibt es historisch betrachtet alle 3 bis 5 Jahre. Also auch überraschend regelmäßig. Musst du dich davor fürchten? Nein. Seit 1900 gab es 34 Mal einen Bärenmarkt. In den letzten 70 Jahren waren es 14 Crashs, die zwischen 1 und 23 Monate dauerten. Spätestens nach 2 Jahren war der Spuk wieder vorbei. Die Verluste lagen im Schnitt bei -30,5%. Nur überstiegen sie 40 Prozent. Am spektakulärsten ist aber die Betrachtung der 12 Monate nach dem Bärenmarkt. Im Schnitt ist der US-Markt dann um rund 39% wieder gestiegen!!

Wenn wir uns den Markt seit 1980 genauer ansehen, dann stellen wir fest, dass innerhalb von 37 Jahren der US-Markt 28-mal mit positiver Rendite schloss, trotz jährlicher Korrekturen. Trotz Golfkrise, Dotcom-Blase, 11. September, Konflikte in Fernost und der Finanz- und Eurokrise! Seit 1996 war die durchschnittliche Rendite bei rund 8%.

 

Lerne von deinen Vorfahren!

 

Der Mensch hat auf dieser Erde seinen Siegeszug nicht wegen seiner körperlichen Fähigkeiten setzen können. Da gibt es viele Lebewesen, die uns haushoch überlegen sind. Aber der Mensch hat die Fähigkeit entwickelt, die Natur zu beobachten, Muster zu erkennen und sich diese zunutze zu machen. Nehmen wir die vier Jahreszeiten.

 

Der Mensch hatte gelernt, dass in unseren Breitengraden ein Winter herannaht. Da er das erkannt hatte, konnte er sich vorbereiten. Er säte seine Saat im Frühling, denn er hatte gelernt, dass dann seine Früchte am besten wuchsen. Er sammelte rechtzeitig Holz, um später Heizen zu können. Legte Vorräte an Korn und anderen Nahrungsmittel an. Damit lernte er die schwierige Zeit gut zu meistern, weil er wusste: Auch nach dem härtesten Winter kommt ein Frühling. Das gab ihm Sicherheit!

Das Gleiche sollten wir auch am Kapitalmarkt machen. Sicherheit gewinnen durch das Erkennen von Mustern und das entsprechende Ausrichten.

 

Erlerne die Verlässlichkeit der Börse zu nutzen

 

In der Regel steigt der Markt. Im Schnitt schließen von vier Jahren drei positiv ab und eines negativ. Der Langfristtrend ist immer positiv. Korrekturen und Crashs kommen fast immer aus heiterem Himmel, aber sehr regelmäßig. Im Vorhinein sind sie nicht zu prognostizieren. Jedoch setzt die Erholung auch genauso überraschend wieder ein und meistens sehr stark. Wer seit 1980 nur die besten zehn Handelstage versäumt hat, hätte seine Rendite von rund 8 Prozent auf 4,5% reduziert. Hier zitiere ich Sir Templeton, einen der erfolgreichsten Investoren des 20. Jahrhunderts:

„Die vier gefährlichsten Worte beim Investieren sind: ‚Dieses mal ist alles anders.’“

 

Nach jedem Börsenwinter kommt ein Frühling – immer!! Bleibe investiert. Wer also finanziell wirklich frei werden will, der kommt am Aktienmarkt nicht vorbei. Warren Buffett formuliert es so: „Mein Reichtum ist das Ergebnis einer Kombination aus einem Leben in Amerika, einigen guten Genen und ZINESZINS.“

 

Sei vorbereitet und achte auf folgende Investment-Regeln:

 

  1. Investiere am Aktienmarkt
  2. Denke, plane und handle langfristig. Setze dir eine Mindesthaltedauer von 10 Jahren. WEIL der Zinses-Zins-Effekt nur über Jahrzehnte seine große Wirkung entfalten kann
  3. Stelle sicher, dass du nicht auf dieses Kapital angewiesen bist. Sodass du jeden Crash aussitzen kannst
  4. Investiere breit gestreut, nicht nur in einen Markt oder zu kleine Märkte
  5. Halte auch ca. 10–30 Prozent in defensiven Titeln bzw. einen Teil auch in Cash
  6. Investiere regelmäßig monatlich die gleiche Summe als Basisinvestment in den Aktienmarkt
  7. Lerne Korrekturen zu lieben und verdopple in dieser Zeit deine Investmentsumme!
  8. Halte dich an diese Regeln – ganz besonders in der Krise!

 

Viele Menschen überschätzen...

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können. 

- Anthony Robbins 

ALEXANDER OBERENZER

Köstlergasse 10 / 4,
1060 Wien

www.finum.at

Investieren in Immobilien: Was man über Kredite wissen muss…

Investieren in Immobilien: Was man über Kredite wissen muss…

Investieren in Immobilien: Was man über Kredite wissen muss...

 In Cashflow, dem Spiel des renommierten Vermögensstrategen Robert T. Kiyosaki, ist eine der möglichen Strategien zum Aufbau eines regelmäßigen Cashflow das Investment in vermietete Immobilien (wer das Spiel noch nicht kennt, kann es bei unseren Cashflow-Abenden kennenlernen …)

 

Die Grundidee einer vermieteten Immobilie ist einfach:

 

Du kaufst eine Wohnung und vermietest diese, die Mieteinnahmen und eine mögliche Wertsteigerung des Objektes bei Veräußerung sind die beiden Hauptparameter für deinen Return on Investment (ROI). In unserem heutigen Artikel wollen wir uns die Aspekte Eigenkapitaleinsatz und Kreditgestaltung genauer ansehen. Zu diesem Zweck blenden wir alle anderen Faktoren für den Ertrag aus der Immobilie (Abschreibung, Aufwand für Vermietung, Instandhaltung etc.) aus, sonst würde das Thema hier zu komplex ausfallen.

Angenommen du hast 200.000.- Euro liquide verfügbar und willst diese in eine Vorsorgewohnung investieren, die dir danach monatliche Einnahmen bringen soll. Du entscheidest dich für eine 45-m2-Wohnung im 6. Bezirk in Wien, die 180.000,- Euro kostet (4.000,-/m2). Die restlichen 20.000,- Euro von deinem Investitionskapital (200.000,- Euro) benötigst du für die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler …).

 

Du bezahlst diese Wohnung also komplett aus Deinem Cash.

 

Deine Wohnung kannst Du in Folge vermieten, du bekommst 10,- Euro/m2, also 450,- Euro Monatsmiete kalt. Die Betriebskosten, Strom und Heizung zahlt der Mieter extra on top.

Dein Return on Investment (ROI) bei Barzahlung kalkuliert sich vereinfacht so:

450,- Euro Miete x 12 Monate = 5.400,- Euro geteilt durch 200.000,- Euro (deine Investition)

-> Dein ROI beträgt somit 2,7% vor Steuer. Nun kommt dein Grenzsteuersatz zur Anwendung. Wenn du ein gutes Einkommen aus deiner beruflichen Tätigkeit hast, gehen 50% deiner Mieteinnahmen an den Fiskus, es bleiben Dir also 2.700,- Euro nach Steuer, und somit 1,35% ROI.

So weit, so gut. Aktuell jedenfalls besser als ein Sparbuch. Die Frage stellt sich aber: Ist das finanziell intelligent?

Bleiben wir bei der gleichen Ausgangssituation. Du hast 200.000,- Euro und kaufst dieselbe Wohnung. Du entscheidest dich aber, nur 60.000,- Euro (30% Eigenkapital) einzusetzen, den Rest über Kredit zu finanzieren.

 

Wie sieht die Rechnung dann aus?

 

Du brauchst einen Kredit in folgender Höhe: 140.000,- Euro plus 4% für Gebühren = 145.600,- Euro. Um längere Planungssicherheit zu haben, entscheidest du dich für einen längeren Fixzinssatz, dessen Höhe von deiner Bonität, von dem Objekt und von deinen Verhandlungen mit der Bank abhängt. Wir nehmen hier einen Fixzinssatz von 2% an:

Dieser Kredit kostet dich bei einer Laufzeit von 25 Jahren monatlich 617,- Euro. In dieser Rate sind Zinsen und Tilgung enthalten. Im ersten Jahr bezahlst du insgesamt 2.871,- Euro an Zinsen, und du tilgst 4.535,- Euro von deinem Kreditbetrag. Nach einem Jahr hast du also insgesamt die ursprünglich eingesetzten 60.000,- Euro sowie die Tilgung in Höhe von 4.535,- Euro an Eigenmitteln eingebracht, also zusammen 64.535,- Euro. Von der Kreditrate kannst du steuerlich die Zinsen abschreiben, was sich sehr positiv auf den ROI auswirkt.

 

Dein ROI kalkuliert sich nun folgendermaßen:

5.400.- Euro Miete minus 2.871,- Euro Zinsaufwand = 2.529,- Euro geteilt durch 64.535,- Euro (eingesetztes Eigenkapital nach einem Jahr) = 3,92% vor Steuer

Die Hälfte geht wieder an den Fiskus, somit beträgt dein ROI nach Steuer etwa 1,96%. Du hast also deinen Return on Investment gegenüber dem Kauf ausschließlich aus Eigenmitteln um knapp 45% gesteigert!

 

Wäre es dann nicht besser, ganz ohne Eigenkapitaleinsatz zu kaufen?

 

Nun, ganz ohne einen gewissen Eigenkapitaleinsatz wirst du meist nicht durchkommen. Bei guter Bonität ist aber eine 100%-Finanzierung des Kaufpreises möglich. Lediglich die Kaufnebenkosten musst du aus dem Eigenkapital zahlen. Das wären in unserem Beispiel also 20.000,- Euro. Somit benötigst du einen Kredit über 180.000,- plus 4% = 187.200,-.

Die Rate dafür über 25 Jahre mit 2% beträgt pro Monat knapp 793,50,- Euro.

Auch hier zahlst du wieder Zinsen (im ersten Jahr: 3.691,- Euro) und Tilgung (im ersten Jahr: 5.831,- Euro).

Dein ROI schaut nun so aus:

5.400,- Euro Miete minus 3.691,- Euro Zinsen = 1.709,- Euro geteilt durch 25.831,- Euro

= 6,62% vor Steuer bzw. rund 3,31% nach Steuer, also noch mal ein schönes Stück rentabler.

Da in deiner Darlehensrate Zinsen und Tilgung enthalten sind, sich aber deren Anteil an der Rate im Laufe der Zeit verändert (zu Beginn hast du viel Zinsen und wenig Tilgung, am Ende der Laufzeit umgekehrt), ergibt sich jedes Jahr eine neue Betrachtung. Nach jedem weiteren Jahr addierst du die zusätzlich erfolgte Tilgung zu deinem bereits investierten Kapital dazu, um dein Gesamtinvestment zu ermitteln. Die jährlichen Mieteinnahmen werden üblicherweise der Inflation angepasst. Diese dividierst du durch dein eingesetztes Kapital, um deinen Return on Investment neu zu ermitteln.

Es zeigt sich klar, dass der Kauf einer vermieteten Immobilie mit einem hohen Anteil an Fremdkapital dir einen höheren Ertrag auf das eingesetzte Kapital bringt – und somit finanziell intelligent ist.

Hier noch einmal im Überblick der Vergleich der besprochenen Varianten:

Kauf mit 100% Eigenkapital 30% Eigenkapital 10% Eigenkapital
ROI vor Steuer 2,70% 3,92% 6,62%
ROI nach Steuer 1,35% 1,96% 3,31%

 

Geht da noch mehr? Ja, aber das sprengt hier den Rahmen.

 

Tipp:

Es lohnt sich, vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung mit einem guten Berater über verschiedene Varianten nachzudenken und zu berechnen, wie viel Eigenkapitaleinsatz sinnvoll ist und welche Kreditgestaltung für die individuelle Situation am besten geeignet ist! Mit tilgungsfreien Zeiträumen oder Darlehen, bei denen die Tilgung vertraglich anders gestaltet ist, kannst du deinen Return on Investment noch einmal ordentlich steigern!

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was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können. 

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ALEXANDER OBERENZER

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So triffst du dich richtigen Entscheidungen

So triffst du dich richtigen Entscheidungen

So triffst du die richtigen Entscheidungen

Es ist wirklich verblüffend. Es gibt wenige Dinge, die wir so häufig im Leben tun und so wenig darüber wissen. Hast du gewusst, dass du 20.000 Entscheidungen tagtäglich triffst? Warum Entscheidungen so spielentscheidend in deinem Leben sind, wie du sie triffst und wie du die Qualität deiner Entscheidungen verbessern kannst, erfährst du in meinem heutigen Artikel.

Entscheidungsquadrant nach A. Oberenzer:

Welche Entscheidungen treffen wir denn tagtäglich und in welcher Häufigkeit?

 

 

Unbewusste Entscheidungen:

Das sind Entscheidungen, die wir nicht bewusst treffen, die wir uns nur mit bestimmten Reflexionstechniken oder mit Hilfe anderer vergegenwärtigen können. Gute Beispiele dafür sind Reflexe oder Sympathien. Sie funktionieren automatisch und wir können sie im Grunde nicht beeinflussen. Ob uns ein Mensch sympathisch ist oder nicht, spüren wir in der Sekunde, können diese Emotionen aber an und für sich nicht steuern. Wie kommt es zu diesen Entscheidungen?

Sie sind zum einem angeboren und zum anderem resultieren sie aus frühkindlichen Prägungen. Unbewusste Entscheidungen sollen primär unser Überleben garantieren. Wenn unsere Hand etwas Heißes wie die Herdplatte berührt, dann ziehen wir sie sofort zurück. Ob uns ein Mensch sympathisch ist oder nicht, hat sehr viel mit Freund oder Feind und Sicherheit oder Bedrohung zu tun.

 

Halbbewusste Entscheidungen:

 

Sind jene Entscheidungen, die in der Regel ebenfalls automatisiert ablaufen, die wir uns aber durch willentliche Anstrengung bewusst machen können. Beispiele dafür sind Routinen, Alltagshandlungen, Angewohnheiten oder auch Techniken. Irgendwann am Anfang stand da einmal ein bewusster Entscheidungsprozess, jedoch sind uns durch das häufige Wiederholen diese Entscheidungen sozusagen in Fleisch und Blut übergegangen, weswegen wir nicht mehr aktiv darüber nachdenken müssen.

Wie ich die Butter beim Frühstück auf mein Brot schmiere, darüber muss ich nicht mehr aktiv nachdenken. Welches Toilettenpapier ich kaufe, mache ich in der Regel automatisch. Wofür gibt es halbbewusste Entscheidungen? Sie erleichtern uns den Alltag ungemein, denn müssten wir jedes Mal von Neuem über diese Entscheidungen nachdenken, wären wir tagtäglich hoffnungslos überfordert.

 

Einfache Entscheidungen:

Sind jene Entscheidungen, die wir täglich bewusst treffen und die einen gewissen willentlichen Entscheidungsprozess von uns abverlangen. Da es einfache Entscheidungen sind, können wir diese meist schnell treffen. Wohin gehe ich heute in der Mittagspause Essen? Bezahle ich bar oder mit Karte? Rufe ich gleich zurück oder später? Charakteristisch für diese Art der Entscheidungen ist, dass sie nicht übermäßig relevant sind und meistens eher einen kurzfristigen Wirkradius haben. Diese einfachen Entscheidungen können jedoch eine große Falle darstellen, da wir mitunter viel zu viel Zeit für sie verbrauchen.

Komplexe Entscheidungen: Das sind die richtig großen Entscheidungen des Lebens. Es sind jene Fragen, die uns gerne schlaflose Nächte bereiten. Soll ich das externe Jobangebot annehmen oder soll ich besser bei der jetzigen Firma bleiben? Soll ich eine private Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen oder nicht? Soll ich in Aktien oder Immobilien investieren? Macht sparen für mich Sinn oder gebe ich jetzt, so lange ich noch jung und gesund bin, mein Geld besser für Reisen aus? Die große Herausforderung bei komplexen Entscheidungen ist für uns, dass sie fast immer einen langfristigen Wirkradius haben. Das Ergebnis der Entscheidung zeigt sich meist erst nach Jahren oder Jahrzehnten.

Faszinierend ist die Verteilung der Entscheidungsformen

Während ich diesen Entscheidungsquadranten entwickelt habe, war für mich die Auseinandersetzung mit den Häufigkeiten der verschiedenen Entscheidungstypen besonders beeindruckend. Bevor ich dir meine Überlegungen dazu zur Verfügung stelle, versuche selbst einmal einzuschätzen:

„Wie viel Prozent deiner Entscheidungen sind komplexe, einfache, halbbewusste bzw. unbewusste?“.

Da ich dazu nicht viele wissenschaftlichen Arbeiten gefunden habe, befragte ich Personen aus meinem Umfeld und vereinte das mit den Ergebnissen des Wissenschaftlers Ernst Pöppel. Zuvor haben wir erfahren, dass du rund 20.000 Entscheidungen pro Tag triffst. Da wir uns nur die bewussten Entscheidungen (einfache und komplexe) einfach vergegenwärtigen können, habe ich hier angesetzt. Interessant ist, dass wir im Schnitt nur 0,0025–0,04% komplexe Entscheidungen im Leben treffen. Das entspricht ca. drei bis 60 schwierigeren Entscheidungen pro Woche, ganz stark davon abhängig, in welcher Situation wir uns befinden bzw. welchen Beruf wir ausüben.

Ob ich im Urlaub bin oder im Job bzw. ob ich Pförtner oder Wissenschaftler bin, macht eben einen Unterschied. Der Anteil einfacher Entscheidungen entspricht 1-5%, was ca. 30–150 pro Tag bedeutet. Die bewussten Entscheidungen zusammen betragen also in Summe maximal 5–6%. Das heißt umgekehrt, dass fast 95% unserer Entscheidungen unbewusst oder halbbewusst, also automatisiert ablaufen. Beeindruckend – oder?

Wahrscheinlich entscheiden die 95% viel über unser Glück und Schicksal und hier vor allem unsere Angewohnheiten und Denkmuster. Setzen wir uns im nächsten Schritt aber mit dem bewussten Bereich auseinander, weil er für uns leichter zu beeinflussen ist.

Willentlicher Entscheidungsprozess

Jeder Entscheidungsprozess umfasst mindestens drei Phasen: Es beginnt mit der Sensibilisierungsphase. Du entwickelst ein Problembewusstsein bzw. einen Handlungsbedarf. Zum Beispiel: „Ich sollte etwas für meine Pensionsvorsorge machen.“ Es folgt die Entscheidungsphase (wir bleiben bei dem Beispiel): „Ja, ich mache etwas für meine Pensionsvorsorge.“ Welche Möglichkeiten habe ich dafür – sich im Internet selber schlau machen, mich mit Bekannten austauschen, zur Bank gehen, einen Finanzberater aufsuchen, einen Workshop besuchen, ein Buch lesen. Aus diesen Möglichkeiten musst du nun wieder eine Entscheidung treffen. Ist diese Phase abgeschlossen folgt die Handlungsphase. Ich starte tatsächlich mit einer Pensionsvorsorge, die ich monatlich tatsächlich anspare.

Das Geheimnis guter Entscheidungen – meine 5 Finanztipps

Finanztipp Nr. 1: Verbessere deinen Entscheidungsprozess

Gute Entscheider ergänzen diese drei Grundphasen um noch zwei weitere: regelmäßiges Monitoring – bin ich noch auf Kurs oder nicht. Parallel dazu die Phase des Zielerreichungs-Managements: Stelle ich beim Monitoring fest, dass ich vom Kurs abweiche, dann müssen Veränderungen eingeleitet werden, um wieder auf Zielkurs zu kommen! Das ist ein wesentlicher Grund, warum 90% der Menschen kaum herausragende Leistungen schaffen – weil Sie in ihrem Entscheidungsprozess nach Phase 3 aufhören. Doch eigentlich beginnt es hier gerade erst spannend zu werden!!

 

Finanztipp Nr. 2: Treffe keine halben Entscheidungen mehr

Ein afrikanisches Sprichwort besagt: Zwei Löffel passen nicht in einen Mund

Aktuell leben wir in einer sehr kurzfristigen Zeit. Die Gesellschaft erwartet immer schnellere Lösungen und sofortige Bedürfnisstillung. Viele neue Errungenschaften in der Onlinewelt bestärken uns darin. Apps und Co. gaukeln uns gerne vor, dass wir einfach und schnell unsere Probleme lösen können. „Zur Traumfigur in 30 Tagen“, „die Vier-Stunden-Woche“, „in fünf Minuten zur perfekten Powerpoint-Präsentation“. Wenn wir uns den Lebensweg erfolgreicher Menschen ansehen, dann stellen wir aber fest, dass es immer ein Aufbauprozess über Jahre und Jahrzehnte war. Die Story, über Nacht Millionär werden zu können, klingt sehr verlockend. Das ist aber einfach nur Bauernfängerei und hat leider nichts mit der Realität zu tun.

Zusätzlich lieben wir es in unserer momentanen Gesellschaft, für unverbindliche Entscheidungen viel Energie aufzuwenden. Am liebsten sind uns Entscheidungen mit fünf „Hintertüren“. Das Problem dabei ist, dass wir auf diesem Weg keine Entschiedenheit aufbauen können. Diese ist aber sehr wichtig für unsere Handlungsphase. Deswegen lerne echte Entscheidungen zu treffen und entscheide dich, um beim afrikanischen Sprichwort zu bleiben, welchen Löffel du zum Essen nimmst! Nicht umsonst hat der deutsche Aphoristiker Peter E. Schumacher den Satz geprägt: Wenn du eine Entscheidung getroffen hast, töte alle Alternativen.

 

Finanztipp Nr. 3: Weg mit der Vogel-Strauß-Politik!

Winston Churchill wusste: „Man löst keine Probleme, wenn man sie auf Eis legt.“ Wir tendieren so gerne dazu, schwierige Entscheidungen auf die lange Bank zu schieben oder wir versuchen ihnen auszuweichen. Das erste Problem dabei ist, Probleme werden so schlichtweg nicht gelöst und mit der Zeit werden diese größer, bedrohlicher und schwieriger zu lösen. Das zweite Problem dabei ist, wir können nicht nicht entscheiden. Auch das Nichtstun ist eine Entscheidung. Deswegen warnt uns auch Benjamin Franklin eindringlich: Die schlimmste Entscheidung ist Unentschlossenheit. Beginne deine Probleme aktiv anzugehen und zu lösen, nicht ihnen auszuweichen. Setze dir für deinen Entscheidungsprozess Zeitlimits, um schneller in die Handlungsphase zu kommen.

Finanztipp Nr. 4: Vergrößere deine Erfahrung

Vielleicht sagt dir der Name Chesley Burnett Sullenberger noch etwas. Das war jener amerikanische Pilot, der 2009 ein Flugzeug in einer Extremsituation sicher am Hudson River gelandet hat. Nicht zufällig hat Sullenberger zur damaligen Zeit mehr als 20.000 Flugstunden aufgewiesen. Ohne diese Erfahrung hätte er das nie geschafft. Neun von zehn Piloten wären bei diesem Manöver gescheitert. Nur wer erfahren im Entscheiden ist, kann qualitativ gute Entscheidungen treffen.

Egal in welchem Bereich du Neuland durch deine erste Entscheidung betrittst, du musst den ersten Schritt machen. Tust du ihn nicht, kannst du keinen Erfahrungsschatz aufbauen und die Qualität deiner Entscheidungen verbessern. Oft zögern Menschen gerade zu Beginn („Da kenne ich mich ja nicht aus, da brauche ich noch mehr Information bzw. Wissen“). Leider eine Katze, die sich in den Schwanz beißt. Theoretisches Wissen kann nie die praktische Erfahrung ersetzen. Filmtipp: „Sully“ von Clint Eastwood, einem meiner Lieblingsregisseure.

Gerade beim Thema Vermögensaufbau scheitern die meisten Personen an diesem Punkt. Sie beginnen halbherzig, und da die erwünschten Ergebnisse ausbleiben, bleiben sie nicht langfristig dran. Wer kennt nicht das Sprichwort: Wer die Erfahrung hat, ist gut beraten. Also ist es sinnvoll, sich das Wissen von Erfahrenen bzw. Profis zu holen. Auf jeden Fall! Ob Finanzberater, Mentor, Coach oder ein starkes Umfeld, all das erhöht die Qualität deiner Entscheidungen.

Finanztipp Nr. 5: Lerne Entscheidungen spielerisch lernen

Lerne im geschützten Bereich Finanzentscheidungen zu treffen, zu reflektieren und zu verbessern. Dazu lade ich dich herzlich zu unserem nächsten Cashflow-Spiele-Abend ein. Vertraue deiner Intuition und melde dich hier an (hier klicken). 

Viele Menschen überschätzen...

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Warum du diese 2 Versicherungen brauchst: (1) Private Krankenversicherung und (2) Berufsunfähigkeitsversicherung

Warum du diese 2 Versicherungen brauchst: (1) Private Krankenversicherung und (2) Berufsunfähigkeitsversicherung

Warum du diese 2 Versicherungen brauchst: (1) Private Krankenversicherung und (2) Berufsunfähigkeitsversicherung - von Thomas Leopold

Bei beiden Versicherungen wird meiner Erfahrung nach eher anlassbezogen reagiert. Erst nach negativen Erfahrungen im Spital sehen sich viele plötzlich motiviert, sich für diese Themen zu interessieren. Dann ist es aber oft schon zu spät, um noch einen vernünftigen und auch preislich guten Versicherungsschutz zu bekommen. Für die Prämie sind nämlich primär das Eintrittsalter und der Gesundheitszustand relevant. Und hier gilt ganz klar der Leitsatz: Je jünger und gesünder du bist, desto einfacher und günstiger sind diese Absicherungsformen, und – das wissen die wenigsten – in dieser günstigen Prämie bleibst du dann ein Leben lang.

 

Was ist eine private Krankenversicherung?

Was ist eine Berufsunfähigkeitsversicherung?

Die private Krankenversicherung in Österreich soll die beste medizinische Versorgung gewährleisten. Bei der Sozialversicherung besteht ein „Annahmezwang“, sie muss also jeden aufnehmen. Im Gegensatz dazu gibt es das bei privaten Versicherungen nicht, hier entscheidet der Gesundheitszustand über die Annahme – es muss ein detaillierter Fragebogen dazu ausgefüllt werden.

 

Die private Krankenversicherung übernimmt Kosten, die durch eine Behandlung auf Sonderklasse in einem Krankenhaus entstehen (mehr Komfort im Zimmer, Unterbringung im 1- oder 2-Bett-Zimmer, Ersatztagegeld, Transportkosten, Begleitpersonenkosten für Kinder bis zu einem gewissen Alter sowie freie Arzt- und Krankenhauswahl). Zudem kann man auch kürzere Wartezeiten auf Operationen bei Privatversicherten beobachten. Grundsätzlich unterscheidet man 3 Tarife in der privaten Krankenversicherung: den oben beschriebenen stationären Tarif für die beste medizinische Versorgung in einem Krankenhaus. Zudem gibt es noch den Privatarzttarif (freie Arztwahl im ambulanten Bereich, Kostenersatz bei alternativen Heilbehandlungen oder Medikamenten und auch bei Heilbehelfen wie zum Beispiel Brillen/Kontaktlinsen), außerdem den Zahnarzttarif.

 

Die Berufsunfähigkeitsversicherung soll eine Einkommenslücke absichern, die auf Grund einer Krankheit oder eines Unfalls entsteht. Neben Alter und Gesundheitszustand, wie bei der privaten Krankenversicherung, ist hier auch der ausgeübte Beruf für die Einstufung der Prämie relevant. Als berufsunfähig gilt man, wenn man zumindest zu 50% seines zuletzt ausgeübten Berufs auf Grund von Krankheit, Unfall oder Kräfteverfall für zumindest sechs Monate nicht mehr ausüben kann. Werden diese Kriterien erfüllt, bekommst du von der Versicherung eine vereinbarte monatliche Rente ausbezahlt. In den letzten Jahren sind vor allem die psychischen Erkrankungen stark im Vormarsch und haben Erkrankungen des Bewegungsapparats als Ursache Nummer eins für eine Berufsunfähigkeit überholt.

 

Warum sind diese Versicherungen sinnvoll für mich?

 

Wie in einem Artikel auf diesem Blog vom 30.03.2016 bereits zu diesem Thema erläutert, stiegen in letzter Zeit die Staatsausgaben inklusive der Sozialversicherungsträger stark an. Laut statistischem Handbuch der österreichischen Sozialversicherung wurde 2015 ein negatives Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben von über 12 Millionen Euro erwirtschaftet. Auf Grund der demografischen Entwicklung und der Überalterung der Bevölkerung in Österreich werden die Ausgaben der Sozialversicherungsträger weiter massiv ansteigen. Auch die Kosten für die Altenpflege werden sich in den nächsten Jahren erhöhen. Als Konsequenz daraus, um nicht noch mehr Schulden aufzubauen, werden staatliche Leistungen unter anderem in der Gesundheitsversorgung abgebaut. Ein weiterer Grund, warum Experten den Abschluss einer Zusatzversicherung empfehlen, ist der rasante Anstieg der Anzahl an Privatärzten im Vergleich zu Kassenärzten in Österreich.

 

Laut APA/Ärztekammer hat sich zwischen dem Jahr 2000 und dem Jahr 2015 die Anzahl an Privatärzten auf 9566 verdoppelt, während die Anzahl an niedergelassenen Ärzten mit Kassenvertrag mit 8252 stagniert. Das Testmagazin „Konsument“ schlüsselt Unterschiede in der Behandlung und Wartezeit zwischen Kassen- und Privatarzt auf: Während du bei einem Privatarzt durchschnittlich 4,5 Minuten auf einen Termin wartest und 40 Minuten lang behandelt wirst, schaut es bei einem Arzt mit Kassenvertrag umgekehrt aus: 47,5 Minuten durchschnittliche Wartezeit und 9,7 Minuten Behandlungszeit. Auch die Wartezeit auf eine MRT-Untersuchung fällt unterschiedlich aus. Laut einer VKI-Studie, veröffentlicht im „Standard“ am 10.04.2016, wartet man in Wien durchschnittlich 33 Tage auf einen oft sehr notwendigen MRT-Termin, in Niederösterreich sogar 35 Tage, während das bei einer Krankenzusatzversicherung viel schneller geht.

 

Viele Menschen in Österreich (über 3 Millionen) haben diesen Versorgungsengpass schon erkannt und sich bereits mit einer privaten Krankenversicherung abgesichert. Aber ich bemerke oft bei jungen Leuten, dass dieses Thema – Absichern – sehr gerne hinausgeschoben wird. „Ich bin ja noch so jung“, „Was soll mir passieren“. Alles nachvollziehbare Gedanken – und dennoch: Durch einen früheren Einstieg und einem oft besseren Gesundheitszustand als im Alter kannst du sehr viel Geld sparen (im Artikel vom 30.03.2016 wird ein Beispiel durchgerechnet, bei dem es über 20.000 Euro waren, auf ein Leben hochgerechnet.) Und meine Erfahrung zeigt auch, dass viele Personen ab 40 gerne eine private Krankenversicherung hätten, aber auf Grund ihres Gesundheitszustandes mit Ausschlüssen, Zuschlägen oder überhaupt mit Ablehnungen konfrontiert sind. Im Normalfall ist der Gesundheitszustand in jüngeren Jahren besser.

 

Bei der Berufsunfähigkeitsversicherung verhält es sich ähnlich. Auch hier sind Alter und Gesundheitszustand entscheidende Kriterien für die zu bezahlende Prämie. Genauso kann man auch hier strengere staatliche Regelungen und Versorgungslücken beobachten, um nicht noch mehr das Budget mit zu vielen Berufsunfähigkeitsfällen zu belasten. Gerade für junge Menschen und Berufseinsteiger sind die Versorgungslücken in diesem Bereich besonders stark spürbar, da diese auf Grund von häufig fehlenden ausreichenden Versicherungsjahren gar keinen Anspruch auf eine staatliche Unterstützung im Falle einer Berufsunfähigkeit haben. Zudem wird oft versucht, Menschen nach einem Unfall oder einer Krankheit umzuschulen. Ob diese nach der Umschulung einen Job finden oder nicht, bleibt dann aber oft nicht berücksichtigt. Einer der wichtigsten Klauseln in der privaten Berufsunfähigkeitsversicherung ist der Verzicht auf die abstrakte Verweisung: So ist es zum Beispiel nicht möglich, einen Oberarzt auf eine minderqualifizierte Tätigkeit zu verweisen, wenn er aus gesundheitlichen Gründen seine aktuelle Tätigkeit nicht ausüben kann.

 

 

Insidertipps vom Experten

 

Insidertipp 1: Richtig beantragen: Bei beiden Versicherungen ist es sehr wichtig, sich von einem Experten in diesen Bereich beraten zu lassen. So kannst du mit der Wahl des richtigen Versicherers, abseits der Frage nach Alter und Gesundheitszustand, viel Geld sparen. Bei der Berufsunfähigkeitsversicherung ist unter anderem auch der ausgeübte Beruf relevant für die zu zahlende Prämie. Ich bemerke sehr häufig eklatante Prämienunterschiede zwischen den einzelnen Versicherern in Bezug auf unterschiedliche Berufe. Deswegen ist es sehr wichtig eine Ausschreibung zu machen, um den geeignetsten Versicherer mit der besten Prämie zu finden.

Genauso verhält es sich auch bei der Frage nach dem Gesundheitszustand: Meine Erfahrung zeigt, gleiche Erkrankungen werden innerhalb der verschiedenen Versicherungen unterschiedlich bewertet. Da macht es Sinn über einen Makler mehrere Angebote von Versicherungen einzuholen und diese zu vergleichen. In diesem Fall verwende ich dann die Risikovoranfrage, um einen geeigneten Vergleich sowohl bei der privaten Krankenversicherung als auch bei der Berufsunfähigkeitsversicherung erstellen zu können. Der einzige, der das seriös machen kann, ist ein unabhängiger Versicherungsmakler. Problematisch wird es nämlich, wenn man einmal von einer Versicherung abgelehnt oder zu erschwerten Konditionen aufgenommen wurde. Dies muss man ein Leben lang bei zukünftigen Versicherungsanträgen angeben, was eine Annahme erheblich verkompliziert.

 

Insidertipp 2: Optionstarif in der Krankenzusatzversicherung für junge Menschen: Zusätzlich kannst du in der privaten Krankenversicherung als junger Mensch mit dem Optionstarif günstig einsteigen und dir Alter und Gesundheitszustand absichern. Der Optionstarif kostet in der Regel nur 30% der Prämie des Volltarifes und leistet nur bei Unfällen, du kannst aber zu einem späteren Zeitpunkt unter Wahrung deines Eintrittsalters und deines ursprünglichen Gesundheitszustandes in einen höheren Tarif umsteigen und damit viel Geld sparen (siehe Artikel vom 30.03.2016, da waren es im Beispiel über 20.000 Euro auf ein Leben hochgerechnet.)

 

Insidertipp 3: Babyoption für Paare mit Kinderwunsche: Erwähnenswert finde ich auch die Babyoption in der privaten Krankenversicherung: Mit dieser kann man gegen eine kleine Mehrprämie sein Kind mitversichern, egal in welchem Gesundheitszustand es auf die Welt kommt.

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[Immobilien] Kaufen in Wien? Ja oder Nein?

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Immobilien: Kaufen in Wien? Ja oder Nein?

Soll ich aktuell in Wien eine Immobilie kaufen?

 

Oft ist der Kauf einer Immobilie die mitunter größte Geldsumme, die Menschen in ihrem Leben ausgeben bzw. investieren. Hier sich vorab ein paar Gedanken zu machen halte ich für sehr wichtig. Nicht umsonst wird oft zu teuer, zu groß und zu kurzfristig gekauft. Einmal eine falsche Immobilie zu besitzen, kann sehr viel Ärger und Lebensqualität kosten, egal ob du selber darin wohnst oder du sie vermietest. Leider beobachte ich aktuell und in den letzten Jahren ein regelrechtes „blindes“ Kaufen von Immobilien. Das Credo scheint zu lauten: Eine Immobilie ist sicher, das Geld ist eh nichts wert und die Zinsen sind niedrig, also muss Betongold gekauft werden. In diesem Artikel erfährst du von mir die wichtigsten Informationen, Kennziffern und Daten rund um Immobilienkauf in der Region Wien und Umgebung.

 

8 Fragen Immo-Checkliste: Aller Anfang ist schwer und beginnt mit der richtigen Frage

 

Bevor du überhaupt Immobilien auf den einschlägigen Online-Portalen zu suchen beginnst, empfehle ich dir, gegebenenfalls gemeinsam mit deinem Partner, folgende Fragen zu beantworten:

  • Warum willst du eigentlich eine Wohnung oder ein Haus kaufen?
  • Willst du die Immobilie, weil du selber darin wohnen willst oder weil du sie vermieten willst?
  • Wie hoch ist dein Eigenkapital, das dir aktuell für den Kauf zur Verfügung steht?
  • Wie viel Quadratmeter Wohnfläche sind optimal?
  • Wie lange planst du in der Immobilie zu wohnen bzw. wie lange willst du sie besitzen?
  • Ist es in deiner Region besser zu kaufen oder zu mieten?
  • Musst du einen Kredit aufnehmen?
  • Kannst du dir die Ratenzahlung gut leisten bzw. welchen Anteil deckt die Miete ab?

Ein paar Anregungen zur Beantwortung der Checkliste:

Es macht einen großen Unterschied, ob du die Immobilie selber bewohnen willst oder sie vermietest. Wer von Euch schon einmal bei uns Cashflow spielen war, der kennt den Unterschied. Du musst bei deiner Finanzbetrachtung zwischen Vermögenswert und Verbindlichkeit unterscheiden können. Ein Vermögenswert ist so definiert, dass er dir Geld wieder in deine Geldbörse bringt. Hingegen ist eine Verbindlichkeit etwas, dass dir Geld aus deiner Geldbörse zieht. Damit ist die vermietete Wohnung ein Vermögenswert, da mir ja monatlich Geld zufließt, hingegen ist die selbst genutzte Wohnung eine Verbindlichkeit, weil sie mir permanent Geld aus meiner Geldtasche zieht: Kreditrate, Erhaltungskosten, Versicherung, Steuer, Betriebskosten etc.

 

Klein ist fein:

 

Immer eine gute Regel – kaufe klein und smart. Grundsätzlich rate ich dazu, bei einem Immobilienkauf langfristig zu denken. Wenn du nicht langfristig planen kannst, dann miete lieber und lass als Investor die Hände von Immobilien! Wenn du kaufst, dann kaufe keine extravaganten Immobilien, die lassen sich schwer verkaufen und keiner zahlt dir später einmal diese Extravaganz. An welchem Ort herrscht die größte Nachfrage und dort langfristig bestehen bleiben? Gefragt sind Immobilien mit guter Verkehrsanbindung öffentlich und/oder Privatverkehr. Zusätzlich geht der Trend zurück zu kleineren Wohnungen, da die Preise ja gestiegen sind. Je nachdem, für wie viele Personen du rechnen willst, so halte ich die Faustregel von rund 30–35 Quadratmetern pro Person für praktikabel. Gut geschnittene Häuser mit 120 Quadratmetern und 3 Schlafzimmern lassen sich einfach leichter vermieten als das 250-Quadratmeter-Haus. Die Nachfrage ist deutlich höher, damit sind bessere Preise zu erzielen und es sinkt das Leerstandsrisiko.

 

Wie viel Immobilie kannst du dir überhaupt leisten?

 

Der klassische Fehler bei der Immobiliensuche ist, zu beginnen, ohne seine eigenen Finanzen zu kennen. Hast du einmal begonnen und deine Traumwohnung gefunden, dann überwiegt sehr stark deine Euphorie und du unternimmst alles, um dir diesen Wunsch zu erfüllen. Nicht wenigen vor allem jungen Pärchen passiert dann eine massive finanzielle Überforderung und nicht selten scheitern sie daran, müssen mit Abschlägen verkaufen.

Zwei Kennziffern sind für die erste Finanzbetrachtung wichtig: Erstens, wie hoch ist deine Eigenkapitalquote – sprich wie viel Geld hast du für den Kauf zur Verfügung? Und zweitens, wie sieht deine monatliche Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aus? Wenn du diese zwei Ziffern berechnet hast, kannst du dir sehr leicht ermitteln, wie viel deine Immobilie überhaupt kosten darf. Banken wollen bei deiner Finanzierung von dir rund 20–30 Prozent Eigenkapital eingesetzt haben. Hast du also 100.000 Euro Eigenkapital, dann könntest du dir rund 500.000 Euro finanzieren, sofern beide Kennziffern zusammenpassen. Abhängig von den Finanzierungskonditionen müsstest du zwischen 1100 und 1500 Euro monatlich für den Kredit aufwenden. Wenn sich das mit deinen monatlichen Einnahmen einfach ausgeht, dann kannst du dir diese Immobilie leisten, wenn nicht, dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder später kaufen, wenn Einkommen und Kapital gestiegen sind, oder kleiner kaufen. Meine dringende Empfehlung an dich: Wenn du nicht regelmäßig Immobilien kaufst, unbedingt vor dem Kauf einer Immobilie den Finanzierungsplan mit einem kompetenten Finanzberater besprechen und berechnen!

 

Die wichtigsten 3 Kennziffern beim Immobilienkauf

 

Eigenkapitalquote:

Das ist jener Anteil vom Kaufpreis, den du selber mit deinem Kapital einbringst. Formel: Eigenkapital/Gesamtkapital x 100 (Achtung: inklusive Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten und eventuellen Umbaumaßnahmen und Einrichtungskosten)

Beispiel: Kaufpreis: 400.000 Euro + Einrichtung und Nebenkosten: 60.000 = 500.000 Euro. Eigenkapital 100.000 Euro.

Rechnung: 500.000/100.00 x 100 = 20%.

Die Eigenkapitalquote beträgt 20 Prozent.

Tipp: Vor allem Personen, die in Immobilien investieren, sollten sich intensiv mit der richtigen Eigenkapitalquote auseinandersetzen. Diese kann großen Einfluss auf die Gesamtrendite deines Investments haben.

 

Mietrendite oder Return of Investment (ROI):

 

Das ist jener Anteil von den Investitionskosten, den du jährlich über deine Mieteinnahme lukrieren würdest.

Formel: Jahresreinertrag (Mieteinnahme-Kosten wie z.B. Instandhaltung)/Investitionskosten (siehe Gesamtkapital von Eigenkapital) x 100

Beispiel: Investitionskosten: 300.000 Euro, Jahresreinertrag 9.720 Euro

Rechnung: 9.720/300.000 x 100 = 3,24%

Die Mietrendite bzw. der ROI beträgt 3,24%. Achtung: natürlich brutto, weil du diesen Ertrag noch in der Einkommenssteuer versteuern musst!

 

Kauf-Miet-Indikator:

 

Gibt jene Anzahl an Jahren wieder, die du brauchst, um den Kaufpreis deiner Immobilie mittels deiner Mieteinnahmen zurückzuzahlen.

Formel: Gesamtkaufpreis/Jahresmiete

Beispiel: Gesamtkaufpreis: 300.000 Euro, Jahresmiete: 9.720 Euro

Rechnung: 300.000/9.720 = 30,86 Jahre

Du brauchst mindestens 30 Jahre, um den Kaufpreis wieder zurückzubekommen – mindestens, weil wir hier mit der Bruttomiete gerechnet haben. Je nach Steuerklasse dauert es wesentlich länger.

 

Derzeitige Situation in Wien im Verhältnis zu den anderen Landeshauptstädten

 

Hier beziehe ich mich auf den Kauf-Miet-Indikator von ImmobilienScout 24 (http://www.immobilienscout24.at/unternehmen/presse/presseaussendungen/2016/22-06-2016-kauf-miet-indikator.html):

Landeshauptstadt Kauf-Miet-Indikator
Wien 31,10
St. Pölten 18,55
Eisenstadt 15,51
Graz 27,91
Klagenfurt 27,20
Linz 27,84
Salzburg 31,95
Innsbruck 27,74
Bregenz 27,83

 

Wenn du dir die Tabelle genau ansiehst, dann fällt schon auf, dass Wien und Salzburg am längsten brauchen, bis du dein Geld wieder eingenommen hast. Damit können wir relativ objektiv sagen: In Wien ist es grundsätzlich teuer zu kaufen. Einzelne Immobilienprojekte können jedoch sehr spannend sein! Interessante Alternativen bieten St. Pölten und Eisenstadt. Wer also sein Eigenheim schaffen will, der sollte durchaus für sich einmal definieren, ob er auch außerhalb Wiens mit guter Anbindung wohnen will. Innerhalb des „Speckgürtels“ ist noch teuer, aber ein paar Kilometer weiter schon viel günstiger. Hier könnte ein Blick auf die Erreichbarkeit spannend sein. Zum Beispiel ist die Strecke St. Pölten-Wien Stadtgrenze per Bahn in 30 Minuten zu erreichen. Für Investoren würde ich mir aktuell auch die größeren (Bezirks)-Städte ansehen: Tulln, Krems, Zwettl, Hollabrunn, Wolkersdorf etc. und anhand der konkreten Immobilie die Kennziffern berechnen.

 

Gibt es interessantere Bezirke in Wien, um zu investieren?

 

Um diese Frage zu beantworten, möchte ich dir folgende Grafik von „derstandard.at“ empfehlen.
http://derstandard.at/Immopreise/Wien/Wohnung/Miete

Hier findest du für jeden Bezirk den Durchschnitts-Quadratmeter-Preis und die Durchschnittsmiete. Anhand der Kennziffern, die ich dir gerade vorgestellt habe, kannst du dir diese Frage relativ schnell selber beantworten. Ein konkretes Beispiel möchte ich aber mit dir doch durchrechnen, weil es mich selber interessiert. Ich habe nämlich 2011 eine kleine Wohnung im 10. Bezirk über ein Immobilienprojekt in Form eines Bauherrnmodells gekauft. Zur Erklärung: Über diese Modelle können die Renovierungsarbeiten und andere Kosten abgesetzt werden, womit sich die Gesamtrendite verbessert. Aber lassen wir das weg und sagen einfach, ich würde heute diese Wohnung kaufen wollen und ich möchte mir den Kauf-Miet-Indikator berechnen:

Kosten pro m2:4.011 Euro, für 43m2 also: Gesamtkosten 172.473 + 10% Kaufnebenkosten = 189.720 Euro

Mieteinahme pro m2: 18,09 Euro, für 43m2 also: 777,87 x 12: Jahresmieteinnahme: 9.334 Euro

Formel: Gesamtkaufpreis/Jahresmiete

Rechnung: 189.720/9334 x 100 = 20,32

Heute hätte ich in 20,32 Jahre den Kaufpreis über Miete wieder zurück verdient und würde ab dann Gewinne erzielen. Allerdings haben wir in diesem Beispiel keine Erhaltungsrücklagen gebildet, was wir noch einpreisen müssten. Aber an diesem Beispiel sehen wir, Wien ist nicht gleich Wien. Es gibt sehr wohl unterschiedlich interessante Bereiche in Bezug auf eine Investition. Wichtig ist, dass du dir immer die Kennziffern berechnest, um ein Gefühl für das Investment zu bekommen.

 

Fazit für Immobilienkäufer im Raum Wien:

 

  • Kaufe kleinere Wohneinheiten, hier gibt es mehr Nachfrage und es sind auch bessere Quadratmetermieten zu erzielen.
  • Aktuell solltest du bei Immobilieninvestements mit weniger Eigenkapital arbeiten und einen höheren Fremdkapitaleinsatz einplanen. Damit verbesserst du die Gesamtrendite und nützt die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten aktuell aus. Hier stehen wir dir gerne mit einer fundierten Finanzierungsplanung zur Seite.
  • Einzelne Immobilieninvestments in Wien können interessant sein, die meisten Investoren kaufen aktuell aber zu teuer.
  • Suche auch in den größeren Städten rund um Wien. Hier die Faustregel: Alles, was du innerhalb von zwei Stunden per Auto von Wien aus erreichen kannst, kannst du dir ansehen.
  • Überlege, ob du selber Immobilien besichtigen, du dich selber um alles kümmerst willst, oder ob es für dich besser ist, mit professionellen Immobilienentwicklern zusammenzuarbeiten. Aus meiner Erfahrung ist diese Entscheidung stark abhängig von deiner beruflichen Tätigkeit und deinen Zeitressourcen.
  • Wenn du dich gerne mit dem Thema auseinandersetzen willst, in nächster Zeit eine Immobilie kaufen und noch mehr Hintergrundwissen erhalten willst, dann komm doch einfach zu unserem eigens entwickelten Immo-Cashflow. Melde dich hier an: http://www.finanzielle-intelligenz.at/immo-cashflow-abend/

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was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können. 

- Anthony Robbins 

ALEXANDER OBERENZER

Köstlergasse 10 / 4,
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