Die 5 größten Anlagefehler – aktuell!

Die 5 größten Anlagefehler – aktuell!

Die 5 größten Anlagefehler - aktuell!

Es ist wieder einmal Zeit für einen Blick auf die aktuelle Marktlage. Besuche bedeutender Investmentsymposien haben meinen Blick für die derzeit größten Anlagefehler nochmals geschärft. Ich will diese hier in 5 Punkten für dich zusammenfassen!

1. Anleihen zu halten!

Wir sind seit circa Mitte 2014 in Europa in der Nullzins-Politik gefangen. Das hat im ersten Schritt direkt alle Sparbuchsparer getroffen. Der Realzins, das ist der Zins nach Abzug der Inflation, ist negativ geworden. Wer in dieser Sparform zu viel Geld liegen hat, der vernichtet sein Erspartes. Klare Empfehlung: Hier nur noch die Notreserve anlegen (man spricht hier in der Regel bei Angestellten von 2–3 Monatsnettogehältern und bei Selbstständigen von 3–6 Monatsnettoeinnahmen)!

Etwas zeitverzögert hat es auch die Anleihen erwischt. Nach Abzug von Kosten und Inflation sind mit wenigen Ausnahmen alle namhaften internationalen Staatsanleihen im Minus (siehe dazu auch die erste Grafik). Als kluger Investor bedeutet das für dich: Anleihen raus aus deinem Depot! Tipp: Auch genau bei Mischfonds hinsehen und vor allem bei Pensionsvorsorgen. Im Fall einer fondsgebundenen Variante kannst du leicht das Investment ändern.

realzinsen

2. Weniger als 60 % Aktien zu halten!

Die konsequente Antwort auf „Anleihen raus!“ ist die Erhöhung der Aktienquote. Viele Experten und auch unsere internen FiNUM-Berechnungen kommen zu dem Schluss, dass ein Anleger aktuell mindestens 60% Aktienquote benötigt, um nach Abzug von Kosten, Steuer und Inflation positiv sein zu können. Wer also nachhaltigen Ertrag erwirtschaften will, muss bereit sein, 60–100 % Aktienquote einzusetzen. Wer darunter liegt, wird keinen realen Ertrag erwirtschaften und somit wieder sein Geld verlieren, so wie im Fall von Anleihen-Investments.

ertragserwartung

Wie in der zweiten Grafik gut erkennbar, liegen die Ertragserwartungen bei Aktien zwischen 5 und 11,6 % – also deutlich über den negativen Erwartungen bei Anleihen.

 

3. Auf Asien zu verzichten!

Ein Blick auf Grafik Nr. 2 macht zudem deutlich zwei Gruppen unterscheidbar. Einmal den niedrigeren Ertragswert bei entwickelten Regionen (DM, steht für Developed Markets), andererseits höhere Ertragswerte bei den Schwellenländern, sprich den Emerging Markets. Fachkreise vertreten klar, dass aktuell mindestens 20–30 % in Asien investiert sein sollen.

Unser interner Fachökonom führt dazu im Wesentlichen zwei Gründe an: Erstens wird das künftige Wirtschaftszentrum in Asien liegen. Wobei im MSCI World Asien mit nicht einmal 5 % repräsentiert ist – also auch Hände weg von reinen MSCI World Investments! Zweitens sind durch den momentanen Handelskrieg die Kurse sehr günstig. China hat zum Beispiel seit seinem Jännerhoch 30 % eingebüßt.

4. Den Zeithorizont kürzer als zehn Jahre zu halten!

Jetzt kannst du natürlich sagen: Aktien und Ertragswerte, alles schön und gut, aber Aktien sind auch deutlich riskanter, da viel volatiler. Stimmt, das gilt es auf jeden Fall zu berücksichtigen. Sehr deutlich macht dazu Grafik Nr. 3: Schwankungen bei Aktien von 10­–20 % sind normal. Es gibt jedoch zwei wirksame Ansätze, um damit zurecht zu kommen. Einerseits muss der Zeithorizont für deine Veranlagung verlängert werden, zumindest auf 8–10 Jahre.

Andererseits ist das monatliche Investieren sehr empfehlenswert. Warum? Ich vermeide zum falschen Zeitpunkt einzusteigen! Würde ich einmalig am Höchstpunkt 100.000 Euro investieren und dann korrigieren die Märkte um 20 %, dann habe ich einen aktuellen Verlust von 20.000 Euro. Wenn ich hingegen monatlich einkaufe, dann habe ich vielleicht ein paar teure Einkäufe getätigt, die aber durch die sehr günstigen Einkäufe nach dem Einbruch ausgeglichen werden.

ertrags-risikoerwartungen

5. KESt auszublenden!

Seit 1.1.2016 ist die Kapitalertragssteuer in Österreich auf 27,5% angehoben worden. Jeder Ertrag bei Wertpapieren muss mit der KESt versteuert werden. Das sind im Wesentlichen bei Aktienveranlagungen: Dividendenausschüttungen, Substanzgewinne (unterjährige Verkäufe von Fonds und deren Kursgewinne müssen auch versteuert werden) sowie Veräußerungsgewinne am Ende. Siehe hier die vierte Grafik aus einem internen Rechentool von FiNUM.

Annahme: Jemand spart monatlich 200 Euro über 25 Jahre und lässt es dann noch fünf Jahre liegen:

Kest

Nach 25 Jahren kommen am Depot mit voller KESt-Last 85.200 Euro heraus. In Österreich sind fonds- bzw. indexgebundene Lebensversicherungen KESt-befreit, dafür bezahlt man zu Beginn eine Versicherungssteuer von 4%. Bei der fondsgebundenen Variante kommen 91.300 Euro heraus – also rund 6.000 Euro weniger Steuern, da beide Varianten mit einer Wertentwicklung von 4,5% berechnet sind.

Wie negativ sich die KESt aber wirklich auswirkt, siehst du nochmal fünf Jahre später. Dann ist der steuerliche Vorteil der Fondsgebundenen schon bei 13.400 Euro. Faustregel: Veranlagungen größer gleich 15 Jahre gehören eher in die fondsgebundene Variante!

 

Zugabe:

Im Rahmen der dritten Pensionssäule, der betrieblichen Vorsorge, gibt es ebenfalls extrem gute Möglichkeiten, die es zu nützen gilt. Siehe dazu meinen letzten Beitrag.

P.S: Vielen Dank an die Security KAG und FiNUM für die Zurverfügungstellung des Datenmaterials!

 

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Wer kann von der „betrieblichen Altersvorsorge“ profitieren?

Wer kann von der "betrieblichen Altersvorsorge" profitieren?

Dieser Frage durfte Sandra Drexel im Interview mit Herrn Dr. Wolfgang Ellmaier auf den Grund gehen. Er ist Unternehmensberater sowie Autor zahlreicher Fachpublikationen und gilt als ausgezeichneter Experte im Bereich der „Betrieblichen Altersvorsorge“. Er stand uns für ein Interview am 8. August 2018 zur Verfügung.

 

ellmaierMitte Juli durfte ich einen Vortrag von Ihnen erleben, in dem Sie sagten, dass jeder Österreicher von der „Betrieblichen Altersvorsorge“ profitieren kann und sollte. Was meinten Sie damit genau?

Grundsätzlich gilt in Österreich das „Drei-Säulen-Modell“. Dieses umfasst einerseits die staatliche Pension als erste Säule, die betriebliche Altersvorsorge als zweite Säule und abschließend die Privatvorsorge als dritte Säule. Meines Erachtens sind alle drei Säulen, hierbei insbesondere die guten Möglichkeiten der betrieblichen Altersvorsorge, ausnahmslos von jedem zu nutzen. Im Rahmen meiner Beratungstätigkeit sowie Vermögensplanung wird immer wieder erkennbar, dass sich unsere Kunden im Laufe der Jahre einen gewissen Lebensstandard aufgebaut haben, den sie auch im Pensionsalter aufrechterhalten wollen. Unsere Zielgruppe ist stark mit dem Faktum der drohenden „Pensionslücke“ konfrontiert, die sich bekanntlich aus der niedrigen Geburtenrate sowie den äußerst langen Ausbildungszeiten ableiten lässt. Es muss daher unser Ziel sein, eine nachhaltige Lösung zu finden.

 

Das Thema „Betriebliche Altersvorsorge“ wird mit vielen Begrifflichkeiten, unter anderem mit „Pensionskasse“ oder „Pensionszusage“ verbunden. Können Sie uns einen kurzen Überblick verschaffen?

Die „Betriebliche Altersvorsorge“ unterteilt sich in folgende Vorsorgeoptionen:

  1. Zukunftssicherung (300-Euro-Modell):

Im Rahmen der Zukunftssicherung schließt ein Arbeitgeber für alle oder eine Gruppe von Mitarbeitern ein steuerbegünstigtes Vorsorgemodell ab. Dieses kann als freiwillige Sozialleistung oder auf Basis einer Gehaltsumwandlung erfolgen. Die Zukunftssicherung wird mit einem Betrag in Höhe von € 300,- begrenzt und jährlich brutto für netto auf ein Versicherungs- oder Vorsorgekonto (Bsp.: Lebensversicherungskonto) veranlagt. Diese Beitragszahlung gilt für den Arbeitgeber als Betriebsaufwand. Folglich entstehen weder Lohnnebenkosten für den Arbeitgeber noch Lohnsteuer und Sozialabgaben für die Mitarbeiter.

  1. Vorsorge für alte Abfertigungen:

Abfertigungsansprüche für Dienstverhältnisse vor dem 01.01.2003 unterliegen der „Abfertigung Alt“. Diese Verpflichtungen bleiben am Unternehmen bestehen und könnten für Liquiditätsprobleme sorgen. Mit Zahlung der Beiträge in eine Vorsorgekasse wären alle Abfertigungsverpflichtungen eines Unternehmens erfüllt.

  1. Pensionskassa/Betriebliche Kollektivversicherung:

Bei dieser Pensionslösung kann über den Betrag von € 300,- hinaus pro Jahr und Mitarbeiter (maximal bis zu 10 % der Bruttolohn- und Gehaltssumme) steuerbegünstigt brutto für netto investiert werden. Die „Pensionskasse“ bietet eine chancenorientierte Veranlagung am Kapitalmarkt. Die „Betriebliche Kollektivversicherung“ hingegen gewährt eine Garantieverzinsung des veranlagten Kapitals sowie eine garantierte Rente.

  1. Pensionszusage:

Diese Vorsorgeoption eignet sich für ausgewählte Personen im Unternehmen und wird daher meist Führungskräften, leitenden Angestellten und sogenannten „High Potentials“ angeboten. Hierfür wird die Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) benötigt, da eine Rückstellungsfähigkeit gewährleistet sein muss. Diese gilt wiederum als Betriebsausgabe.

 

Worin sehen Sie die Vorteile der „Betrieblichen Altersvorsorge“?

Sie dient vor allem der Zukunftssicherung, aber auch der Mitarbeitermotivation zu höheren Leistungen sowie der Bindung wertvoller, hochqualifizierter Mitarbeiter ans Unternehmen. Weiters ermöglicht das steuerbegünstigte Brutto-für-Netto-Ansparen im Vergleich zur Privatvorsorge einen deutlich höheren Veranlagungsbetrag. Es wird daher ein strukturiertes, regelmäßiges und sukzessives Ansparen aus dem Unternehmen heraus ermöglicht, das dessen Liquidität nicht tangiert.

 

Worin sehen Sie etwaige Fallstricke der „Betrieblichen Altersvorsorge“?

Sollten das Konzept nicht individuell genug gestaltet und das beteiligte Unternehmen sowie dessen Mitarbeiter nicht genügend in den Prozess eingebunden werden, sodass beispielsweise die umgesetzte Lösung nicht mit der Liquiditätssituation im Unternehmen übereinstimmt oder die Pensionslücke einer konkreten Person nicht ausreichend mit einer betrieblichen Lösung gedeckt wurde, so kann dies durchaus Fallstricke bilden. Daher ist es unerlässlich, einen fachkompetenten Berater hinzuzuziehen, der die vermeintlich komplexe Thematik simplifiziert.

 

Sie gelten in Österreich als ausgewiesener Experte im Bereich der „Betrieblichen Altersvorsorge“. Dennoch treten Steuerberater dieser eher skeptisch gegenüber. Woran könnte dies Ihrer Meinung nach liegen?

Die „Betriebliche Altersvorsorge“ gilt als Schnittstelle zwischen Betriebswirtschaft, Steuerwesen sowie Finanz- und Versicherungswirtschaft. Es kann durchaus sein, dass sich Steuerberater vor der vermeintlichen Komplexität sowie einem etwaigen Mehraufwand in der Bilanzierung scheuen. Daher ist es wiederum essentiell, einen geeigneten Berater zur Seite zu haben.

 

Wie viel Geld schenkt ein Österreicher ungefähr her, wenn er als Angestellter keine „Betriebliche Altersvorsorge“ hat?

Im Vergleich zur Privatvorsorge sind es in etwa € 2.000,- pro Jahr.

 

Wie schätzen Sie die Rechtssicherheit der „Betrieblichen Altersvorsorge“ in Österreich ein? Was wäre, wenn die steuerlichen Vorteile aufgrund einer Gesetzesänderung entfielen?

Die Rechtssicherheit schätze ich in diesem Bereich sehr hoch ein. Aus dem Gesetzestext geht sehr klar hervor, dass es der Wille des Gesetzgebers ist, in diesem Bereich zu handeln.

 

Sie führen selbst auch ein Unternehmen. Welche „Betriebliche Altersvorsorge“ haben Sie gewählt und warum?

Mein Unternehmen ist in der Rechtsform einer GmbH gegründet. Als beteiligter Gesellschafter und Geschäftsführer habe ich für mich selbst das Konzept der Pensionszusage mit direkter Leistungszusage umgesetzt. Zusätzlich konnte ich im Rahmen der Pensionszusage auch meine beiden Kinder in Form einer Waisenpension absichern.

 

Wie sorgen Sie sonst noch vor?

Abgesehen von der Pensionszusage nutze ich sehr wohl auch die Möglichkeiten am Kapitalmarkt und veranlage in fondsgebundenen Lebensversicherungen. Hierbei achte ich darauf, dass ich sehr flexibel bin und eine breitgefächerte Fondspalette, wie beispielsweise Indexfonds, zur Verfügung habe.

 

Unsere Blogleser interessieren sich sehr für Themen wie „finanzielle Freiheit & Wohlstand aufbauen“. Wie wird man Ihrer Meinung nach reich?

Im ersten Schritt ist es wichtig zu definieren, was Reichtum für jeden individuell bedeutet, gefolgt von einer diesbezüglichen Zielsetzung und Vermögensplanung. Es ist außerdem wesentlich, keine Angst vor Entwicklungen zu haben, sodass Möglichkeiten nicht ungenützt verstreichen. Und zu guter Letzt gilt es, den Beruf zu finden, der einen begeistert und einem Spaß macht.

 

Was ist Ihr Erfolgsgeheimnis?

Mein Erfolgsgeheimnis liegt in einer täglichen, ca. 15-minütigen Visualisierungsübung. Hierbei richte ich meine Gedanken auf eine eigens erstellte Mindmap, bestehend aus meinen persönlich wichtigsten Lebensbereichen, die ich Schritt für Schritt visualisiere und mit Notizen vermerke.

 

Abschließend noch die Frage, welchem Lebensmotto Sie folgen?

Mein Lebensmotto verdeutlicht sich in einem Lied, das ich zur Taufe meines mittlerweile einjährigen Sohnes eigens komponiert habe: „Höre nicht auf zu suchen nach der Quelle deines Meers, darauf zu segeln, die Anker heben, es verstehen tief in dir. Du bist der Herrscher über dein Leben. Jubelchöre. Hab keine Angst, hab Spaß am Leben, schließ die Augen, es ist geschafft.“

 

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Viele Menschen überschätzen...

 

was sie heute erreichen können und unterschätzen was sie in 10 Jahren erreichen können.

 

- Anthony Robbins 

 

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Mach deinen Erfolg zum Ritual!

Mach deinen Erfolg zum Ritual!

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Erfolgsrituale… jeder erfolgreiche Mensch hat sie und ganze Ratgeber werden über sie geschrieben. Und das ist auch gut so! Denn, seien wir mal ganz ehrlich, wie viele erprobte Erfolgsrituale fallen dir ad hoc ein? Wenn du sofort einige davon aufzählen kannst, super! Doch viele werden bei dieser Frage vielleicht erst mal ins Straucheln geraten. Das wollen wir vermeiden, denn Erfolgsrituale und persönliches Energiemanagement können dir auf deinem Weg zur finanziellen Freiheit eine große Hilfe sein. Und die wollen wir schließlich alle erreichen, oder?

Vor rund 2 Monaten wurde ich von Michaela Forstik für eine der größten Online-Interviewreihen „Alltagshelden“ interviewt – und nun darf ich es endlich auch mit dir teilen! Ich spreche darin über meine Millionärsstudie und Finanzbildung, aber auch meine persönlichen Erfolgsrituale werden ein großes Thema sein. Falls du also noch kein Erfolgsritual hast, klick dich rein und schau dir vielleicht das eine oder andere ab!

Ich wünsche dir viel Spaß und hoffentlich auch Inspiration,

Dein Alexander

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Wer verwaltet schon mehr als 1 Milliarde Euro?

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Wer verwaltet schon mehr als 1 Milliarde Euro?

Wer mehr als 16 Milliarden Euro verwaltet, sollte uns etwas zu sagen haben.

In meinem täglichen Beraterleben habe ich es immer wieder mit sehr interessanten Persönlichkeiten aus der Finanz- und Veranlagungswelt zu tun. Im Mai 2018 hat es sich ergeben, dass ich ein Interview mit Michael Heidinger von Aberdeen Standard Investments führen durfte. Herr Heidinger verwaltet mit seinem Team gemeinsam rund 17 Milliarden Euro. Ich möchte dir in diesem Blogbeitrag einen kleinen Auszug davon zur Verfügung stellen.

Frage 1: Herr Heidinger, vielen Dank, dass Sie sich für unser Interview zur Verfügung stellen. Gleich meine erste Frage: Für wie wahrscheinlich halten Sie einen Crash in den nächsten Jahren?

„Aktuell ist der Ballon schon sehr voll. Die Börsen sind mehr oder weniger seit zehn Jahren im Steigen begriffen. Wir beobachten aktuell, dass die Zentralbanken wieder sehr aktiv sind und gehen davon aus, dass die lockere Zentralbankenpolitik noch drei bis fünf Jahre andauern wird. Das spricht eher für kein Crashszenario. Hingegen gefällt uns aktuell die hohe Verschuldung in den USA nicht.“

Frage 2: Was glauben Sie werden in den nächsten zehn Jahren die wesentlichen Trends bzw. Treiber an den Kapitalmärkten sein?

„Hier sehe ich primär drei wesentliche Treiber: Erstens ist der Aufstieg der Schwellenländer, allen voran Chinas, unumgänglich. Es werden sich die wirtschaftlichen Machtverhältnisse ändern. Deswegen muss in die Regionen investiert sein. Sinnvoll sind wahrscheinlich 20 bis 30 Prozent.

Zweitens Digitalisierung, Robotik und Technik. Es werden auch in näherer Zukunft Unternehmen wie Apple und Co. sehr gut performen. Vor allem mit der Künstlichen-Intelligenz-Welle, die noch kommen wird. Hier sollten in der Veranlagung auch solche Positionen entsprechend aufgebaut werden.

Drittens sehen wir leider die Entwicklung des Populismus und das Aufkommen von Extremflügelparteien kritisch. Besonders in Europa und Amerika sehen wir Herausforderungen auf uns zukommen.“

Frage 3: In was investieren Sie persönlich?

„Für meine Veranlagungen denke und handle ich sehr langfristig, gerne 30 Jahre plus. Hier vertraue ich unserer eigenen Veranlagungsserie MyFolio Chance Plus, die sehr offensiv ausgerichtet ist. Zusätzlich gefallen mir drei Märkte sehr gut: China, Indien und Irland.“

Frage 4: Herr Heidinger, viele erfolgreiche Autoren wie Robert Kiyosaki und Anthony Robbins empfehlen, den richtigen Finanzberater zu finden. Woran erkennt man Ihrer Meinung nach den richtigen Berater?

„Auch hier empfehle ich, auf drei Bereiche zu achten: erstens Verkäufer vs. Berater. Ein Verkäufer ist in der Regel eine Person, die ausschließlich ein Produkt, eine Gesellschaft verkauft. Ein Berater ist jemand, der mehrere Lösungen hat bzw. einsetzen kann. Verschiedene Produkte bzw. Investmentmöglichkeiten.

Zweitens, ob sich der Berater für mich Zeit nimmt, um meine Situation zu verstehen, meine Bedürfnisse zu klären und eine gemeinsame Linie mit mir entwirft.

Und drittens: Kann der Berater ein Gesamtkonzept entwickeln oder verharrt er nur bei Einzellösungen? Wenn Sie diese Punkte positiv beantworten können, dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie einen guten Berater vor sich haben.“

Frage 5: Viele Menschen kommen aus einem Elternhaus mit einer negativen Prägung bzw. Einstellung zu Geld. Bei uns in der Familie war zum Beispiel oft zu hören: „Das können wir uns nicht leisten“ oder „Geld regiert die Welt“. Was können Sie diesen Menschen mitgeben?

„Wenn Sie von Ihrer Familie eine schlechte Einstellung zu Geld mitbekommen haben und Ihnen diese bewusst ist, dann brauchen Sie Vehikel, die Sie von dem Angst-Gier-Modus der Kapitalmärkte entkoppeln. Ein sehr guter Ansatz dafür ist meiner Meinung nach die Dividendenstrategie. Der Fokus liegt dann nicht mehr auf dem Kurs, sondern auf den Dividendenströmen, die weniger von der Börsenstimmung geleitet sind.“

Frage 6: Was sind Ihrer Meinung nach die wesentlichen Gründe, warum ein Privatinvestor die Verwaltung seines Vermögens in professionelle Hände legen sollte?

„Ein wesentlicher Grund liegt sicherlich in der Diversifikation. Um ein Wertpapierdepot weltweit gut und sinnvoll aufzubauen, ist schon ein gewisses Know-how notwendig. Es gibt die einen Kunden, die sich ungern mit der Thematik auseinandersetzen. Zum anderen auch die Personengruppe, die beruflich oder auch familiär sehr stark engagiert ist – Menschen, die einfach wenig Zeit für die Verwaltung ihres Geldes aufbringen können oder wollen.“

Frage 7: Herr Heidinger, welchen Veranlagungsformen vertrauen Sie am meisten?

„Sicherlich ganz vorne ist der Bereich Aktien global. Anleihen zur Stabilisation und dann noch der Bereich Infrastruktur wie Solar und Wind, hier aber in Beteiligungsform. Last but not least der Markt UK.“

Frage 8: Finanzielle Freiheit ist so definiert, dass die Lebenskosten durch die Kapitalerträge gedeckt sind. Welche drei Tipps können Sie Menschen mitgeben, die finanzielle Freiheit anstreben?

„Der erste und meiner Meinung nach wichtigste Tipp ist: Monitore deine Ausgabenseite. Stelle dir bei jeder Ausgabe die Frage – ist das Luxus oder wirklich notwendig? Mein zweiter Tipp ist, suche dir den richtigen Partner. Mein Haus baue ich auch nicht selber, sondern lasse es mir bauen. Mein letzter Tipp ist – Ruhe bewahren, dran bleiben und seinem ursprünglichen Plan langfristig treu bleiben.“

Frage 9: Herr Heidinger, Sie verwalten mit Ihrem Team rund 17 Milliarden Euro, welche Investitionsregeln können Sie uns empfehlen?

„Als erstes entwickeln Sie Ihre finanziellen Ziele und ein Zielbewusstsein. Andernfalls können Sie langfristig nicht am Markt bestehen! Nur so können Sie weitermachen und einfach dranbleiben, auch wenn die Märkte scheinbar verrückt spielen. Nur so können Sie einen kühlen Kopf bewahren.

Zweite Regel: Lassen Sie sich Zeit. Das bedeutet nicht, dass Sie erst in zwei bis drei Jahren zu investieren beginnen sollen. Es bedeutet, dass ein gewisses Vermögen aufzubauen einfach seine Zeit braucht. Mal haben Sie ein durchschnittliches Jahr, mal ein sehr schlechtes, mal ein sehr gutes. Das gehört dazu und darf Sie nicht aus der Ruhe bringen. Ich erlebe immer wieder Menschen, die sich zu sehr unter zeitlichen Druck setzen. Gefühlt müssen sie schon morgen Millionär sein. Das ist zum Scheitern verurteilt!

Dritte Regel, die wir vor allem bei Aberdeen Standard Investments leben, ist Transparenz. Die Frage, die jedes Teammitglied verstehen muss: Wie wird was warum gemacht?“

Frage 10: Wir erleben aktuell speziell in den Fachmedien eine große Diskussion rund um aktiv bzw. passiv gemanagte Veranlagungen. Wie ist Ihre Haltung dazu?

„Für richtig halte ich es, dass in sehr transparenten Märkten wie den USA passive Investments, sogenannte ETFs, kostengünstig eingesetzt werden. Aber – und das wird in der aktuellen Diskussion komplett ausgeblendet – ob ich aktiv oder passiv investiere, bringt nur 10 Prozent der Performance. 90 Prozent kommen von der richtigen Asset-Allocation – sprich, von der richtigen Zusammensetzung aus Märkten, Regionen, Branchen, Anlagegruppen etc. Also wird dieser Diskussion viel zu viel Aufmerksamkeit geschenkt.“

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Welcher Immobilien-Typ bin ich?

Welcher Immobilien-Typ bin ich?

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Wer sich ernsthaft mit dem Thema Investieren auseinandersetzt, kommt nicht an dem Evergreen Immobilie vorbei. Der Ansatz, eine Wohneinheit mit Fremdkapital zu kaufen und den Mieter den Kredit zurückzahlen zu lassen, ist schon Jahrhunderte alt. Der Charme dabei ist, dass Banken Immobilien lieben und gerne Fremdkapital zu guten Konditionen zur Verfügung stellen. Warum? Immobilien sind für eine Bank sicher und so sollten wir auch als Anleger denken: Immobilien bringen Stabilität, Aktien bringen Wachstum. So lautet die Formel, mit der schon viele Menschen ein kleines Vermögen aufgebaut haben, auf den Punkt gebracht.

 

Aber Achtung: Du musst das richtige Konzept für dich wählen!

 

Genauso wie es viele Menschen gibt, die mit Immobilien Wohlstand aufgebaut haben, so gibt es auch genug Personen, die sich wieder sehr enttäuscht von der Immobilie abwenden. Ich habe einige Klienten, die beispielsweise in Wien Zinshäuser geerbt haben, die mir immer wieder erzählen, wie viel Geld sie regelmäßig in die Häuser stecken müssen und wie sehr sie bei Leerstand zu kämpfen haben. Hier beobachte ich regelmäßig, dass nicht für jeden die gleiche Immobilie geeignet ist. Lass mich dir die drei bekannten Immobilienkonzepte vorstellen und gegenüberstellen, damit du am Ende mit Sicherheit sagen kannst, welcher Ansatz am besten zu dir passt.

 

Wohnung selber suchen, erhalten und vermieten

 

Hier suchst du selber im Internet auf Immobilienseiten und in deinem Netzwerk nach passenden Wohnungen. Ein häufig gewähltes Konzept: Wohnungen zwischen 30 und 50 Quadratmetern in Großstädten mit guter öffentlicher Anbindung. Das ist der arbeitsintensivste Ansatz, denn du kümmerst dich um alles selber: Kauf, eventuelle Sanierung, Instandhaltung, passenden Mieter finden, Mietvertrag richtig erstellen, erreichbar sein für den Mieter, wenn etwas nicht funktioniert wie zum Beispiel die Heizung, und dann, wenn der Mieter auszieht, geht es wieder von Neuem los. Speziell Anfänger unterschätzen den hohen Zeitaufwand, der nicht immer, aber immer wieder phasenweise anfällt.

Für wen ist dieser Ansatz gut geeignet: Personen, die Immobilien lieben und sich gerne 50 bis 100 Immobilien in ihrer Freizeit ansehen. Personen, die auch handwerklich geschickt sind bzw. ein gutes Händchen für Einrichtung und Aufwertung von Wohnungen haben. Wichtiges Kriterium: Es macht mir Spaß und ich tue es auch gerne in meiner Freizeit!

 

Vorsorgewohnung

 

Das ist das gleiche Konzept wie gerade oben beschrieben, nur mit dem Unterschied, dass du dich nicht selber um Suche, Erhaltung und Vermietung kümmerst. Meistens sind das ganze Immobilienprojekte, die von Immobilienentwicklern umgesetzt werden. Die guten Immobilienentwickler kommen an gute Lagen heran und können mit ihrem Know-how solche Wohneinheiten bauen, die stark nachgefragt sind. Das reduziert ein großes Risiko von dir als Immobilieninvestor – den Leerstand. Top-Anbieter haben Leerstandsquoten von unter 3%. Teilweise arbeiten diese Spezialisten auch mit einer Subverwaltung zusammen, die sich komplett um Vermietung, Erhaltung und Mietermanagement kümmert.

Für wen ist dieses Modell geeignet: Personen, die Immobilien als Investment schätzen, aber keine Zeit, keine große Leidenschaft bzw. kein Händchen für Immobilien und Handwerk haben.

 

Bauherrenmodell

 

Dieses Modell ist speziell im Raum Wien sehr verbreitet. Hier steigst du in eine Bauherrengesellschaft ein und übernimmst somit auch das unternehmerische Risiko der Sanierung oder des Neubaus. Dafür kannst du aber auch einiges steuerlich absetzen. Damit steigt deine Renditeerwartung. In der Regel werden hier alte Zinshäuser in Wien renoviert. Die Stadt Wien fördert dies auch teilweise, weil sie damit sehr kostengünstig das Stadtbild verschönern kann. So gibt es jährlich Zielgebiete, die gezielt von der Stadt Wien gefördert werden.

Geeignet ist das Bauherrnmodell vor allem für Besserverdiener. Wer jährlich über 80.000€ Jahresbrutto verdient, befindet sich schon in der 50%-Steuerstufe und kann somit am meisten absetzen.

 

Tabelle Wohnung selber vermieten – Vorsorgewohnung – Bauherrnmodell

 

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Diese 7 Fragen solltest du dir stellen

 

  1. Glaube ich an das Konzept: Wohnung kaufen und vermieten jetzt und in Zukunft?
  2. Machen mir Immobilien Spaß?
  3. Bin ich handwerklich geschickt?
  4. Eigne ich mir einfach fehlendes rechtliches Wissen wie zum Beispiel Mietrecht an?
  5. Verdiene ich über 80.000€ Jahres-Brutto-Gehalt?
  6. Möchte ich Zeit für meine Mieter aufwenden, wenn etwas nicht funktioniert?
  7. Kann ich mit Schulden leben?

 

Was sind aber nun die häufigsten Fehler von Immobilienanfängern, die es auf jeden Fall zu vermeiden gilt:

 

Selbstüberschätzung – ich kann alles selber machen

 

Der erste und wahrscheinlich häufigste Fehler ist die Selbstüberschätzung, alles als Immobilieninvestor selber machen zu können. Folgende Bereiche müsstest du beherrschen bzw. auslagern:

 

  • Immobiliensuche, -bewertung und Verhandlung des richtigen Kaufpreises,
  • Finanzierung,
  • Wohnungspotential heben durch richtiges Aufwerten: Umbau, Renovierung, Einrichtung
  • smartes Vermarkten auf den richtigen Kanälen wie Immo-Plattformen
  • Rechtliches rund um das Vermieten,
  • Leerstandsrisiko vermindern.

 

In allen Bereichen top zu sein, ist nahezu unmöglich! Das heißt, du musst dir das richtige Netzwerk aufbauen: Makler, Architekten, Handwerker, Rechtsanwalt, Finanzierer etc. Oder du entscheidest dich für die Variante der Vorsorgewohnung bzw. des Bauherrenmodells, wo komplett ausgelagert werden kann.

 

Eine Wohnung kaufen, in der man selber gerne wohnen würde

 

In der Regel sind Menschen, die vermieten können, Besserverdiener oder wohlhabender. Als jemand aus dieser Gruppe wohnst du nicht wie der Durchschnitt. Du wohnst in der Regel deutlich größer und in Gegenden, die schlechte Mietrendite versprechen. Löse dich davon und versuche, an den Durchschnitt zu denken: Der Durchschnittswiener verdient im Monat 1500€, ist immer öfter Single und sucht auf Immobilienseiten nicht nach Wohnungsgröße, sondern nach Miethöhe von 400–600€. Hast du für diese Person mit deinem Wohnungsangebot die richtige Antwort?

 

Zu wenig Fremdkapitaleinsatz

 

Der Deutsche und auch der Österreicher sind grundsätzlich sehr risikoavers. In beiden Ländern sind wir sehr von einem Satz geprägt: „Schulden haben ist schlecht.“ Aber Achtung: Hier fehlt eine wichtige Differenzierung. Es gibt nämlich gute und schlechte Schulden. Schulden für Anschaffung und Konsum sind schlecht. Ein Kredit als Privatperson für ein Auto, die nächste Reise oder eine neue Küche – sorry, das ist finanzieller Schwachsinn! Aber Schulden aufzunehmen für eine Investition wie eine Immobilie, die vermietet wird, das wird in der Finanzliteratur als gute Schulden bezeichnet. Steuerlich betrachtet kannst du die Zinsen deines Kredits bei vermieteten Objekten absetzen. Je höher dein Fremdkapitaleinsatz, desto mehr kannst du absetzen und deine Eigenkapitalrendite steigt. Wer also beispielsweise 200.000 Euro in Immobilien investieren will, sollte also nicht eine Wohnung zu 100% mit Eigenmitteln kaufen, sondern zwei bis vier mit einem Eigenkapitaleinsatz von 25–50% je nach Risikobereitschaft und Einkommenssituation.

 

Zugabe Immobilienfinanzierung!

 

Allgemein ist bekannt, dass Banken immer mehr auf ihre Kostenstruktur und Effizienzen achten müssen. Welche Auswirkung hat das auf deine Finanzierung? Früher konntest du dir ohne Probleme bei 5 bis 10 Banken je nach Zeit und Interesse Finanzierungsangebote einholen. Wenn du dir 10 Angebote einholst, dann werden aber 9 Banken kein Geschäft machen und auf ihren administrativen Kosten, die entstanden sind, sitzen bleiben. Heute gibt es Kreditratings, die jeder Klient erhält. Je öfter angefragt wird, desto tiefer sinkt dein Rating und damit deine Konditionen, was für dich höhere Finanzierungskosten bedeutet. Deswegen meine dringende Empfehlung: Wende dich an Institutionen wie FiNUM, die das aktuelle Wissen haben, wo du in deiner persönlichen Situation mit welcher Immobilie am besten finanzierst!

 

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